房地产法考试重点.docVIP

1、房地产的法学含义：房地产----即具有明确的权属关系，可在不同主体间让渡的在空间上作为统一体的房屋与土地。作为整体，土地和房屋在空间形态上，价格形成上，权属关系上，市场交易上又可分。但是房产和地产作为两个不同的法律概念，二者具有一定的差异：①从空间形态上，地产可以单独存在，房产则不行。②从价格形态上，地产无折旧，房产则有折旧。③从交易市场上，土地可以独立成为交易对象，房产则不可。 2、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称 3、房地产关系：人们在房地产开发、建设、经营、使用过程中以及经济活动过程中形成的人与人的关系。 4、房地产的特点：多个主体具有多元性，规范内容具有综合性，调整范围具有广泛性 5、基本原则：①公有制原则 ②两权分离原则 ③市场调节与宏观管理相结合原则 ④合理利用土地的原则 ⑤保障房地产人合法权益的原则 6、房地产权利概念、特点、分类：房地产权利：既房地产权利人在房地产财产所能享有的利益。特点：第一，房地产权利属于财产权 第二，房地产权利是众多权利的集合 第三，房地产权利的客体包括物和行为 7、土地所有权概述、内容：概念土地所有权属于财产所有权的一种，具有所有权的一般属性。《物权法》39条规定 “所有权是所有权人对自己的不动产或动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利”。2特点由于土地所有权指向对象的特殊性，决定了土地所有权具有以下特点：客体具有稳定性；交易具有禁止性；权能具有分离性。3内容--a占有权能。指土地所有权人对于土地的实际控制。b使用权能。指土地所有权人按照土地的性质和用途加以利用，从而实现其利益的权利c收益权能。指土地所有权人在土地之上获得经济利益的权利。d处分权能。指土地所有权人对土地的权利状态做出改变如土地的出让、抵押等。4类型 国家土地所有权概念：指国家队全民的土地享有占用使用、收益和处分的权利。① 所有权主体的唯一性，国家是土地所以权主体 ②所有权客体的广泛性 ③ 所有权与使用权的分离性国家土地所有权取得方式：①继承②没收 ③国有化④征用 8、房屋所有权：概念是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋所有权的权利主体是拥有房屋所有权的国家、企业、事业单位、社会团体和个人，其客体是附着于土地之上的不动产房屋特点--①房屋所有权与其所依附的土地所有权主体的不一致性。②房屋所有权与土地使用权流转的一致性。③房屋所有权的设立与移转，需办理房屋所有权登记和变更登记手续。不办理房屋所有权登记或变更登记手续，不发生确定房屋所有权或移转房屋所有权的效力。9、建筑物区分所有权：概念是由建筑物的业主对建筑物内的住宅，商业用房等专有部分所享有的所有权，以及对专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利所组成的复合性物权。它包括如下几个方面的内容：建筑物区分所有权人对专有部分的所有权；建筑物区分所有权人对共有部分的共有权；建筑物区分所有权人因共同关系形成的团体关系特点①具有集合性。即建筑物区分所有权由专有权、共有权和团体关系（成员权）复合而成。②具有整体性和不可分割性。即各项权利是一个整体，权利人不能对其进行分割行使，不得分别转让、抵押、继承和抛弃。③具有主体身份的多样性和内容的复杂性16、国有土地使用权出让：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：①民事行为的特征；②限制性的特征 10.房地产共有：概念是指两个以上的民事主体对同一宗房地产共同享有所有权。把握房地产共有，是理解共有房地产抵押的前提。特点—①主体具有多数性：共有的主体是两个或两个以上的公民或法人，即由各个民事主体对同一项财产共同拥有所有权。②客体具有同一性：共有的客体即共有财产在性质上是统一的。在共有关系存续期间，共有人的所有权及于整个共有财产，而不是把共有财产分割为不同的部分由各个共有人分别行使所有权。③内容具有双重性：共有的内容即共有人对共有财产享有的权利和承担的义务，受到全体共有人利益的制约和影响。④共有的产生原因具有共同性：共有是权利主体根据自身的生产或生活需要设定（家庭成员），或者法律为满足权利主体的共同需要规定的（夫妻共有）。（3）房地产按份共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自在共有财产中所占的份额，分别享有权利和分别承担义务的一种共有关系。我国(民法通则)第78条对按份共有关系作了明确规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。特点：①权利义务的份额性②所有权权利的等同性③权利义务指向的全部性；房地产共同共有的概念：房地产共同共有，是指两个或两个以上的房地产共有人对共有房地产不分主辅地共同享有权利，共同承担义务的一种共有关系。房地产共同共有的特点①共同共有是不分份额的共有②以