房地产金融房地产房地产考试复习要点2.docVIP

1.房地产行业的特点。 答：房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞大的产业群，是国民经济的重要组成。房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括如下几个方面： ·. 房地产业投资大、借款多、周期长 ? · 房地产具有个别性（不可替代性） · 房地产具有投资和消费的双重性 ·. 房地产业具有稀缺性（有限性） 土地资源有限 · 房地产受国家政策与城市规划影响 2.房地产金融的特征。 答：· 房产金融与地产金融几乎形影不离 债权可靠，较为安全（抵押价值较稳定） 资金的运用具有中长期性 3.我国房地产金融市场的主要问题。 答：对比成熟的房地产金融市场的特点，可以看出，目前我国的房地产金融市场是极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。概括来讲有如下几个方面： ⑴ 房地产金融市场的资金来源单一 目前，我国房地产融资主要还是银行融资。资金来源 单一，必然造成风险单一，非常容易形成非周期性系统 性风险。 ⑵房地产贷款品种可选择性差 我国的房地产贷款品种单一，主要是担保贷款，世界通行的标志性产品——按揭贷款。 症结：粗放式经营。 ⑶房地产金融市场的法律体系不完善 正如我国的各个方面的法律体系都需要建立和不断完善一样，我国的房地产、金融、物权、产权等整体法律体系建设还非常初步，法律对房地产金融的保障还不够有力、全面 ⑷房地产金融市场发育滞后 市场发育滞后的表现是：产品少、服务水平低、创新性不强、市场参与者数量少、风险和经营意识差、市场的地区分割明显而层次分化不突出。 ⑸银行的经营机制需要改革 最主要的制约因素是银行的经营机制陈旧、管理落后，需要全面改革，才能应对市场变化，形成核心竞争力，创造更多效益。 症结：仍然是粗放式经营，且风险和创新意识差 ⑹房地产金融风险意识有待提高 近些年，我国房地产金融市场虽然有了一定发展，市场参与者越来越多，但普遍存在风险意识不强的问题，容易形成跟风、过度炒作等高风险行为，市场主体的诚信水平也参差不齐，大大提高了市场产生高的系统性风险的可能性。 ·小结 总之，由于我国房地产金融的发展仍处于初级阶段，市场不成熟是必然的，存在各种问题也是可以理解的，但需要有意识、有计划的不断完善。 4。什么是房地产金融机构？ 答：房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业。（P40） 主要包括专业银行、商业银行及非银行金融机构如证券公司、保险公司、信托公司等。房地产金 融机构是房地产金融运营的载体。 5。住房储蓄银行与其他银行相比有什么特点？ 答：①它的宗旨是为房改服务，业务范围主要是围绕房改开展住房结算以及存贷业务。 ②住房储蓄银行是地方股份制银行，资金来源于地方，用于地方，不依靠国家投资，也不铺设网点。 ③自求资金平衡。营运资金主要来源有：股金和自身积累，原有财政投资和企事业自筹用于住房的资金；住房出售、出租的收入，已摊入企业成本和已进入财政预算的房租补贴、住房维修和住房折旧费等。 ④存贷资金利差由银行自行消化，不需财政和人民银行补贴。 6。影响房地产金融市场的社会经济因素有哪些？ 答：·通货膨胀的变化 ·银行利率的变化 利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量，利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 ·所得税法的变化 在市场经济国家，房地产投资是最重要的减税手段和避税工具，税法税率的变化必然对其产生突出影响。 ·货币汇率的变化 汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中，汇率上升产生资本流出，使国内的房地产价格下降；汇率下降产生资本流入，使本国房地产价格上升。 7。什么是住房公积金？住房公积金的特点和作用？住房公积金在我国的发展现状及存在 的问题？ 针对这些问题，公积金改革有哪些措施? ①　住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。 ②特点： ·义务性。即强制性，住房公积金是由法律规定强制的储蓄 ·互助性。形成稳定的住房建设周转资金，加快解决职工住房困难问题，提高居住质量 ·保障性。即专用性，指住房公积金专门用于住房建设和消费，滞留的资金只可以购买国债。 ·政策性。指住房公积金的运作、管理、使用都受有关政策规定的制约，参与者享受政策好处。 作用：住房公积金的本质属性是工资性，有利于住房资 金的积累、周转和政策性住房抵押贷款制度的建立；同 时亦有利于消费结构的合理化