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州工程公司综合楼整合推广方案 　大地策划 二○○六年六月 目录 市场分析 项目概况 项目SWOT分析 目标客户群分析 项目形象定位 项目案名提议 项目推广主题及应用 推广策略和执行 附：DM宣传折页文案 ———市场分析——— 经济环境 项目所在地位于湖南西部湘西自治州吉首市，全市人口为28.53万人,其中苗族人口10.7万人、土家族人口9.58万人。 近年来吉首市经济稳步发展,2004年相关经济技术指标如下: 全市人均GDP7469元，增长6.8％； 城市化水平为55.4％； 全社会固定资产投资100500万元,增长84.4％，为1995年以来增速最快的－年。 城乡居民储蓄存款176654万元，增加27141万元，增长18.2%； 全年全市居民消费价格总指数为100.4％； 食品、衣着、居住消费人均支出分别为1892元、599元、320元，同比分别增长11.2％、15.7％、15.7％； 城镇居民恩格尔系数为36.8％； 旅游业为重点的第三产业对GDP增长的贡献率最大，为51.9%，拉动GDP增长4.2个百分点 。 交通概况 　　　市内交通由人民路、武陵路、团结路、环城路，相互融会贯通。作为湘西自治州的首府,是通往周边县市和四省边区的中心,辐射范围广. 市场经济形势 综合湘西的地理位置特征、历史文化特征、经济发展历程和现阶段的市场经济形态、商业业态和规模等诸多因素分析，湘西现处市场经济初级阶段高速发展时期。2005年国民生产总值增10.6%，达到历史最高水平。在国家西部大开发的良好政策背景和经济发展思路不断改进，市场环境、投资环境日益完善的大好前提下，吉首正如一片财富的处女领地，不断被挖掘，市场经济在摸索中平稳前进。 在市场经济迅猛发展的浪潮中，机会与威胁同在，成功与失败共存。作为起步较晚的四省边区三级城市吉首，经济高速发展也不可避免的遭受来自外来的强势竞争和因长期经验积淀所成的体制与谋略上的问题与疑问，必将承受以旧换新，弱肉强食，先进淘汰落后的市场规律发展进程。在此进程之中，各行各业持续遭受来自各方洗礼，冲击—落败—更新—发展的前进道路反复上演。 商业业态分析 旧市场因其环境老化、规划设计落后和先前经营管理的无序性而逐渐出现萧条迹象，即将被新的市场逐出商业舞台。 合适的地理位置、优良的消费环境、人性化的规划设计、完善的经营管理和合理的业态布局成为市场和群众检验商业业态的标准。 吉首现有的部分商业项目，因受各方因素制约和开发商主观意识的影响，问题明显，很少有达到预期目标，未能实现应有的商业价值，出现了普遍的现代的商业业态未能满足现代人们需求的不良局面。 受吉首市场经济历史因素、城市区域规划和商业地产不均衡开发等影响，业态分布不够合理和完善，业态发展空间很大。 商业格局现状 　　　吉首城区具有明显的狭长特征，城区商业主要分布在人民路两侧。核心商圈集中在以商业城为核心的人民路与团结路和武陵路的结合交叉区域。伴随城市规划、地产开发和人们消费观念等因素的长期影响，吉首城区商业格局逐渐形成了具有自我特色的泛商圈模式，大致划分为下： 商业城及紧邻周边地区----日常生活消费的购物中心、休闲中心和生活服务中心。 特点：核心位置，人流量大，商业氛围浓厚，产品品类齐全，购物方便。 团结路、武陵路外围区域---餐饮、娱乐、企业经营和耐用消费品服务中心。 特点：占据黄金路口，租金不高，但离市中心距离不远。 人民路沿线---酒店、餐饮、汽车、建材家居产品、各类材料等。 特点：规模大，在交通要道旁，地价和租金便宜，运输方便。 　　　　商业地产现状与发展趋势 　　作为市场经济的先行者和引导者的房地产业，在不断提高人民的居住生活条件、盘活社会资金、完善商业业态、促进消费的同时，也在市场竞争和市场检验中逐渐成长，摸索前进。站在风口浪尖的商业地产，更是在市场经济形态不断成熟和改进中承担重要的角色，与吉首市场经济发展步伐相辅相成。 　　　商业地产的运营状况与城市商圈、商业氛围形成、地产投资取向和消费动态变化紧密相连，健康成熟的商业地产代表了城市区域经济趋势、业态发展和消费需求。其对于城市经济的重要性，商业地产受内在和外在因素的制约最为明显，主要来自国家宏观调控、政府政策、城市规划、市场经济发展速度、消费潮流和目标购买力等。 　　　纵观吉首近10多年来的商业地产发展道路，整体喜过于忧，形势良好。如商业城、香港街、关厢门、雅溪名营小区、东方电脑城等，他们在市场经济发展步伐中承当了商业先行者的角色，满足了人民不断提高的基本消费需求，商业地产价值得以实现和提升。 　　　　 商业地产现状与发展趋势 　　　商业地产具有丰厚的投资