王石-招投标催生物业管理行业市场化.docVIP

招投标催生物业管理行业市场化 ■ 文 / 王石 物业管理是近年来随着中国房地产市场迅猛发展而日益受到关注的一个社会热点话题。2003年9月1日，国家《物业管理条例》正式颁布，它标志着我国物业管理行业进入了法制化、规范化、市场化的发展阶段，进而对整个房地产市场的发育和完善具有重要意义。 伴随着全国房地产行业的快速发展，物业管理规模也随之迅速增大,市场空间十分巨大。但是另一组统计资料显示：2002年全国物业服务企业平均员工人数为83人，2003年平均员工人数为85人，年增幅仅为2.4%，充分说明目前物业管理企业平均规模小、扩展缓慢；2003年企业营业收入相比2002年仅增长3％，而同期我国GDP涨幅为9.1%，这也显示了物业管理行业的发展远远滞后于国民经济的整体发展水平，仍处于低水平的起步阶段。从年人均投入产出来看，物业管理行业的劳动生产率也处于较低水平。 以上数据表明，当前中国物业管理的市场化程度仍处于一个较低的水平，迫切需要建立一套良性的市场化运行机制。我国《物业管理条例》的颁布以及招投标制度的确立，明确了物业服务企业的市场主体地位，有助于培育物业管理市场的竞争环境。随着中国城市化进程的加快，以及行政、企事业单位后勤社会化改革的推进，给物业管理行业的发展提供了更为广阔的发展空间，物业管理招投标的实行，使得具有良好信誉和丰富物业管理经验成为选聘物业服务企业的最重要标准，这样不仅能够有效促进物业管理企业不断提高自身的素质和经营管理水平，改善服务质量，同时通过市场的优胜劣汰，也可以淘汰那些资信不良的中小物业服务企业，从而促进物业管理行业整体水平的提升，对行业发展具有积极作用。 万科作为市场经济环境下的新兴企业代表，20多年来的迅速发展正是得益于企业始终坚持的规范化、专业化、市场化的发展战略。万科的物业管理源于早期万科做贸易时受索尼公司售后服务的启发，其独树一帜的“精品服务”形象，成为“谁开发，谁管理”年代万科房地产品牌的重要组成部分。1996年，在全国首次物业管理公开招投标——深圳鹿丹村住宅小区物业管理权招投标中，万科物业积极参与并一举中标，成为中国最早一批物业管理市场化的开路先锋。接管鹿丹村一年后，在全国第二次物业管理招投标中，万科物业又再接再厉取得了深圳市最大的微利房住宅小区桃源村的物业管理权。正是因为较早地参与物业管理招投标，接受了市场的考验，万科物业才得以在市场中逐步锻铸了企业品牌。 从2000年开始，万科加快了物业管理市场化探索的步伐。一方面，成立了完全市场化的“深圳市万科物业发展有限公司”，直接参与市场竞争，先后为建设部、解放军总后勤部、东莞市政府、深圳市交通管理局、深圳青年学院等机构和学校提供物业管理服务，积累了丰富的市场化运作经验。 另一方面，为了进一步提高万科物业的经营能力，适应市场的变化，2002年万科在集团内部启动了“飞马行动”，旨在理顺地产公司与物业服务公司之间的关系，规范地产与物业之间的业务运作。在业务上，给物业服务公司与地产公司建立了清晰的业务流程，将物业管理作为独立的业务体系，以专业公司的角度从房地产立项开始就提前介入，熟悉整个开发环节，精心策划物业管理方案，并参与房地产的规划设计与施工过程，从而真正体现其房地产价值链中重要环节的作用；在具体运作上，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，理顺双方人、财、物，物业服务公司与地产公司作为两个独立经营的经济实体，所有地产公司委托物业服务公司的业务均以委托合同书的形式，明确双方权利、义务，除合理测算成本、费用外，物业服务公司提取合理酬金，从而有效理顺了物业服务公司与地产公司之间的经营关系。 同时在万科集团内部引入竞争机制，比如在深圳地区，成立两个物业服务公司，引入竞争机制，通过招投标方式竞争集团物业项目的管理权。经过几年的内部市场化探索，不仅集团下属各物业服务公司的服务品质和管理水平得到了提升，整个万科物业管理系统经营的状况都得到了根本性转变，由原来的较大亏损转为略有盈利，实现了历史性的突破，从而为物业管理持续经营和完全市场化奠定了良好的基础。 随着物业管理行业的发展，竞争将越来越激烈，物业服务企业走向市场是大势所趋。《物业管理条例》的颁布，招投标制度的确立，进一步明确了物业服务企业的独立市场地位，将竞争机制引入物业管理行业，通过市场优胜劣汰，促使物业服务公司不断提高自身素质和经营管理水平，对于整个物业管理行业的发展具有重要意义。 当然，作为一个新生事物，在实际运作的过程中，物业管理招投标仍存在一些亟待解决的问题，有待进一步探讨和关注。 问题一：没有解决分期开发楼盘的物业管理招投标问题。 开发商由于资金流转、市场容量、土地结构等众多因素，对于大盘多采用分期开发的形式，有的开发周期甚至长达10余年。对于分期开发的楼盘何时进行物业管理招投标，是分期招标还是一次性招