ID453-华人不动产年会(邓筱蓉).pdf

從台北 市與香港房價泡沫化窺見住宅自住與投資需求之失衡 鄧筱蓉 張金鶚 ＊＊ 摘要 亞洲資產泡沫化現象為眾人注目之焦點，過去雖有文獻進行亞洲重要城市房價泡沫化之 研究，卻因為各研究方法及假設基礎不同，因此無法將各城市房價泡沫化現象同時進行 比較；房價租金比及房價所得比為重要衡量房市泡沫化之指標，藉由租金還原的房價基 值能顯示住宅的使用價格，若使用價格與市價背離代表著住宅已被大眾視為投資商品， 民眾對於住宅的投資 需求遠超過本身的自住需求，不僅扭曲住宅資源之配置，更是嚴重 哄抬房價產生泡沬化危機。有鑑於此，本研究 透過資產現值模型計算房價基值，並使用 狀態空間模型（STATE-SPACE MODEL ），估計台北市與香港的房價基值與泡沫價格， 分析不同城市間的泡沫化現象。 實證結果顯示， 2010Q1台北市預售住宅之實質價格約為每坪 61.61萬，其中由租金估 算泡沫價格每坪 27.31萬，換言之 ，目前泡沫價格佔房價約 44.33% ；由家戶所得估算泡 沫價格每坪25.65萬，泡沫價格佔房價約 41.62% ，顯示台北市不論從租金或所得估算， 目前房市泡沫化皆有顯著之跡象。而在香港方面，2010Q2香港住宅之實質價格約為 15.16 萬 (港幣/ 帄方公尺) ，其中租金推估泡沫價格為 3.88 萬 (港幣/ 帄方公尺) ，泡沫比例為 24.78% ；所得推估泡沫價格為 3.75萬 (港幣/帄方公尺) ，泡沫比例為25.6% 。由此可見， 台北市及香港等地住宅市場的使用價格及民眾支付能力皆低於市價，民眾對於房市的投 資需求大於居住需求，當局政府皆頇重視高房價課題，避免亞洲產生房價泡沫化，並透 過政策減少投資需求量。特別是台北市更是要重視住宅政策之發展使租賃市場健全發 展 。 關鍵詞：房價、租金、泡沫價格、狀態空間模型 國立政治大學地政學系 博士生，E-mail:nccu.edu.tw ＊＊ 國立政治大學地政學系 特聘教授，E-mail: jachang @nccu.edu.tw 1 壹、前言 1 美聯物業近期發布消息表示 2009 年房價暴漲的北京、上海、深圳三地房 地產泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數全面超上海。而近日之內惠譽國際信 評亦從發布必威体育精装版的「亞洲資產泡沫」報告中提及台灣已出現房市泡沫化警訊。 自從 2008 年美國發生次級房貸（Subprime Mortgage ）風暴導致雷曼兄弟破產 後，世界各國皆受此風波影響而面臨「金融大海嘯」，債券天王葛洛斯（ Bill Gross ）亦表示這是一場史上罕見的系統性金融危機，「全球股市、債市、房市 2 三種主要資產齊跌」。此現象不僅令人回想起1997 年所發生的亞洲金融風暴 ， 由於台北市及香港等亞洲重要城市，其房價受美國次級房貸影響後皆小幅下滑 後又持續上漲， 令人擔憂究竟兩岸不同城市的房價是否有泡沫化現象？泡沫的 規模大小為何？ 房價泡沫化所指的是房價出現異常過高的現象，而高房價會限制資產的流 動性，所帶來的是消費能力的相對降低，也使生活品質水準下滑，一旦泡沫破 裂，會使房價大跌，儘管民眾有機會利用低價購屋，但對廠商而言卻是損失成 本，嚴重影響下一波的供給量，不僅使整體市場供需之間不帄衡，甚至產生金 融危機。而對銀行業界來說，因抵押貸款額度的大幅增加，當房市泡沫破裂時， 則銀行喪失資金的流動性及清償性，其面臨的危機會瓦解金融體系的穩定性。 3 且根據國際清算銀行調查數次房價崩盤的歷史與其對金融體系的影響，發現房 價崩盤後，GDP 帄均下降8% ；但股價崩盤時，帄均只導致GDP減少 4% 。房 價下滑時，不僅是引發銀行危機，有時甚至演變成外匯危機，對社會造成影響 嚴重的負面衝擊，由此可見房價漲幅對總體經濟影響甚鉅。回顧歷史上著名的 4 泡沫經濟皆對社會造成巨大之影響 。而香港、台北是兩岸經濟繁榮的都會城 市 ，在過去皆曾發