《最佳购物中心操盘标本》.doc

1、《最佳购物中心操盘标本》 序 如何做中国最好的购物中心！ 广州，中国城市商业变革的领先力量！ 在中国购物中心产业发展的历史上，无论如何，中国都不可以绕过广州这一座城市。 在广州，诞生了中国第一个真正意义上的购物中心——天河城广场； 在天河城广场之后，在位于老城区北京路和农林下路两个成熟商圈的中心地带上——中华广场以其杰出的表现再度让广州赢得了世人的尊敬； 正佳广场——亚洲单体面积最大的购物中心，以“亚洲体验之都”的定位切入天河成熟商圈，成就了广州购物中心的又一个传奇…… 中国幅员如此辽阔，城市如此众多，发展如此迅速，在一个古老的国家面对全球经济一体化的强大冲击、在传统的计划经济体制解体而新型的市场经济体制开始建设的转型阶段，在一幅如此壮阔的时代背景之下，中国的城市商业正在经历一场空前绝后的改变……而在这一时代背景之下，正是广州，引领国家风气之先，成为中国城市商业变革的领先力量！ 广州的今天，就是中国其他城市的明天！ 1990年，刘春亭先生在香港，看到香港购物中心产业的繁荣的景象，他面对着广州的方向，发出由衷的感叹：“香港的今天就是广州的明天！” 十几年后，中国的购物中心产业已是风起云涌，是他，在那个迷茫的年代，用他的眼睛穿越十几年的迷雾，坚持用领先当时十多年的开发思想和资金投入，在一片荒芜的土地上，打造出了一个全世界人流最旺的购物中心——天河城广场。 随着天河城广场的成功，中华广场和正佳广场的崛起，广州商业地产开始诞生了一个又一个名字……在这一个个名字的背后，是一段段富有传奇色彩的经历。他们为推动广州购物中心产业的发展而做出了贡献，同样，广州购物中心的发展也成就了他们。 每天，都有来自全国各地的开发商走进广州，学习广州购物中心的先进经验，那么，为什么广州会有这么大的吸引力呢？ 因为广州的今天，就是中国其他城市的明天！ “标本”的意义 在本书中，我们将要探讨的问题是：如何做中国最好的购物中心？当然，中国最好的购物中心不只是局限在广州一隅，最好的购物中心也不止是我们本书中所提及的区区几个。中国最佳购物中心很多，但现在，我们由于材料所限，在这里只能将广州的三个代表案例提出来，它们分别是天河城广场、中华广场和正佳广场，这三个购物中心开发的时间段各有不同，面对的市场环境也各有不同，存在的问题和具备的核心优势也各有不同，而我们所关注的是——这三个项目是如何克服重重困难，走向成功的？ 中国没有两座购物中心是相同的，但是，中国的任何一个购物中心都一定可以从天河城广场、中华广场、正佳广场的身上找到自己的影子。天河城广场、中华广场、正佳广场所折射出来的正是中国购物中心的共同背影。 我们将天河城广场、中华广场、正佳广场称为三个具有典型意义的标本总结提炼出来，通过对他们生存的思考、走过的道路的分析、总结，提炼出对中国购物中心产业发展具有里程碑意义的“标本”。 广州天河城广场将告诉我们：如何紧随城市规划，在一个商业氛围并不成熟的地段，在招商、开业、资本运作处处碰壁的情况下，在本身没有任何购物中心开发经验的前提下，如何打造一个成功的购物中心？ 广州中华广场告诉我们：在老城区两大传统商圈的连接带上，在一个商业氛围不成熟的地段上，在开发商资本能力严重不足的情况下，在招商、开业走入‘陷阱’的时候，如何因应城市发展，走出一条购物中心发展的成熟道路？ 正佳广场告诉我们：面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？ 这些，都是三个购物中心花了几年、上十年时间，花费了数亿元学费得来的宝贵财富。现在，我们把它们制作成“标本”，供中国广大商业地产开发商和专业人士参考。我们希望中国日后能出现更多的最佳购物中心，我们也希望现在更多的成功购物中心能与我们联系，和我们一道制作出更多的最佳购物中心的操盘标本，让更多的人分享。 QQ1319155351 广州天河城广场 第一部分 天河城广场开发策略 1 因为一次偶然的机会，省里的领导决定在天河体育中心对面建一个商贸大市场。但是，面对着一片荒芜、毫无商业氛围的土地，应该建一个什么样的商场，大家的心里谁都没有底。当时天河城的决策者是怎样实现战略突围的，他们做了一个怎样对中国购物中心产业发展具有深远影响的决定？ 2 既然建一个商贸大市场不行，那应该建一个怎样的商业建筑？天河城广场的决策者开始把目光投向境外，他们到了曼谷、东京和欧洲，最后，他们在香港停留下来。1990年，香港购物中心的繁荣景象深深地吸引了他们，虽然他们明白当时的广州距离香港还很遥远，那么，是什么动力催使他们走上了一条高难度的发展道路？ 3 没有现成的经验，就只能依样画葫芦。天河城广场从1991年进行前期研究，到1992年开始做桩基础图、报规划、动工，到1994年最终设计完