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一级土地开发参考文献 （内部资料） 目 录 一、土地开发的概念 2 二、土地开发整 3 理工作流程 3 三、地整理项目的招标工作是什么流程，如何备案，需要写什么样的表格、备案资料需要做哪些内容 4 四、土地一级开发流程 7 五、土地一级开发项目的流程 7 六、创新土地一级开发模式的思考 10 七、 探究土地一级开发招标实践中的问题 11 十、 北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法 23 十一、开发商如何防范参与一级市场土地出让的风险 27 十二、土地一级开发的内容与工作要点 34 一、土地开发的概念 土地开发的概念 所谓一级土地开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做。 土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称为地产市场。 我国土地市场有三种运行模式： 一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场； 二级市场是指土地的使用权转让市场； 三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。 二、土地开发整理工作流程 ? 一、申请立项 土地开发整理项目承担人在论证基础上，提交土地开发整理可行性研究报告，内容包括：是否符合《土地开发整理规划》、年度计划；土地开发的自然资源，社会经济条件，土地利用，基础设施等情况；土地开发限制因素分析和适宜性评价；开发规划方案与建设内容；投资估算及资金渠道；土地开发后利用方式；效益分析；组织实施措施等。 土地开发项目，还要提出开发用地申请。 ?二、审查核实 县国土局对申报资料进行审查，并到实地核实有关情况，指导开发整理项目承担人在土地利用现状图上绘出项目区，对符合要求的，则填写开发整理项目呈报表，报县政府，再根据规定，对需上报的逐级上报。 土地开发项目，符合要求的，可先行按规定报批开发用地手续。 ?三、批准立项 ? 根据申报项目的面积、资金筹措方式等不同，分为国家、省级、市级、县级批准立项。 ?四、项目规划设计、投资计划与预算建议 ?根据批准项目建设与投资控制规模、新增耕地率等编制（中央承担的项目由国土部土地整理中心编制，地方承担的项目由省国土部门编制）。 ?? 五、项目实施 ? 制定实施方案（要包括权属问题）、公告，同时对质量、进度等进行监督。 ?六、竣工验收 ? 项目承担人竣工后要写出自查报告及初验申请交初验部门，初验合格的由初验部门写出申请交终验部门，终验合格的，颁发验收合格证或下发批准文件。 ?七、成果管理 ?按有关规定对权属、地类等进行划分、登记，对开发整理的土地及时加以利用。 ?八、项目运行管理及评价 ? 写出项目运行管理情况及评价报告，将资料整理归档。 地整理项目的招标工作是什么流程，如何备案，需要写什么样的表格、备案资料需要做哪些内容 (一)招标项目备案(当日)：招标人到综合招投标交易中心领取并填写《招标申请表》，并将项目审批、土地、规划、资金证明、工程担保、施工图审核等前期手续报招投标管理办公室和行政主管部门核准或备案。 (二)招标人自行招标或招标代理合同备案(当日)。 (三)招标公告备案(当日)：招标人或委托代理机构发布招标公告或发出邀请书，招标公告经招投标管理办公室和行政主管部门备案后，由综合招投标交易中心在指定媒介统一发布。 (四)招标文件备案(3个工作日)：招标人或委托代理机构依法编制招标文件后提交招投标管理办公室和行政主管部门备案。 (五)受理交易登记(当日)：招标人提交招标备案登记表，综合招投标交易中心安排开标、评标日程。 (六)投标报名(5个工作日)：公开招标的项目，投标人必须按招标公告的要求，携带全部相关证件到综合招投标交易中心报名，由行政监督部门、综合招投标交易中心和招标人(或招标代理机构)共同对投标单位所报资料进行审查。 (七)投标人资格预审：招标人需要对潜在投标人进行资格预审的，应当在招标公告或者招标邀请书中载明预审条件、预审方法和获取预审文件的途径，由招标人在综合招投标交易中心组织资格预审。 (八)在综合招投标交易中心发售招标文件和相关资料，组织投标人现场勘察，并对相关问题作出说明。 (九)组建评标委员会：由招标人提交评标专家抽取申请表、合格投标人明细表报招投标管理办公