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编号： 前期物业管理方案 通辽物业管理办公室 前期物业管理方案 物业服务管理有限公司编写： ?? 目??? 录 ? 服务管理内容…………………………….1 2.0 入伙前的工作 …………………. .0接管验收?? ………………… ……4.0入伙时的工作 ??………………… .0物业管理整体设想? ………………………???????????????????????????????????????????? 6.0管理机制、管理架构人员及配备 ?…………管理内容 ? 在接管物业后，我们将就下列事项进行管理：1、?房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；2、?房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等；3、?物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等；4、?物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理；5、?公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位；6、?交通、车辆行驶及停泊；7、?配合当地公安机关进行安全监控和巡视工作；8、?组织开展社区文化娱乐活动；9、?整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金；11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；12、积极配合的销售。入伙前的工作1．1成立项目物业管理处： ?? 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图） 管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整： （1） 入伙前，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。 （2）入伙前个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。 （3）入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 （4）入伙前30天，护卫队经培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。 （5）入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。 （6）入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 1．2管理处进驻小区前的工作 （1） 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。 （2） 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《约》，《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。 （3） 联系电信局，有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。（） 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。2.0 物业接管验收0物业接管验收工作 物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。 2.1项目工程技术资料（1） 建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。 （2） 建筑工程消防验收合格证书。 （3） 建筑工程验收质量保证书。 （4） 建筑工程配套设施综合验收合格证书。（包括屋面避雷系统验收） （5） 水、电、有线电视、电话、安防系统、等设备的安装检验合格证书；供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。 （6） 竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；（以备工程维修及小区达标使用）。（） 机电设备使用说明书。 2.2公共部位接管验收 公