未登记已占有房屋的买受人的权利之保护转.docVIP

未登记已占有的房屋买受人的权利保护）（转） 作者 陈永强 关键词: 房屋买卖，占有，债权物权化，调查知情 内容提要: 房屋二重买卖中，传统理论认为登记的后买受人优先于已占有的前买受人，因债权不能对抗物权。登记的后买受人可以对占有的前买受人主张返还请求权的要件是无权占有，前买受人之占有乃基于有效之买卖法律关系，该买卖之效力并不因出卖人的二重买卖而受影响，前买受人之依据交付获得的占有和收益权也不因再次转让行为而终止，故返还请求权不能成立。当将房屋交付后，前买受人取得了占有、使用和收益等权能，出卖人的再次转让行为属无权处分，登记的后买受人不能取得出卖人所没有的占有、使用和收益权。已登记的后买受人只有符合善意取得的要件时才能对抗前买受人的占有权利。前买受人的占有产生公示效力，后买受人负有合理调查占有的义务，未尽该调查义务的，构成调查知情。侧重保护前买受人既符合诚实信用原则，减少信赖损失，更有助于提高经济效率。 一 问题的提出 债权与物权的区分是大陆民法体系的一个基础。在基于法律行为之债之关系的物权变动中，债权是因，物权是果。债权物权二元区分理论正确地界定了“因”与“果”这两种权利的性质与效力，但是实践中，债权的发生与物权变动的结果之间是一种动态关系，若执于因果两端来解决动态关系中的全部问题，将会在很大程度上导致不正义。此种不正义在房屋二重买卖中尤其显著。如甲将房屋出售于乙，并交付占有，但在未办理登记之前，甲又将房屋出售于丙，并办理登记。传统民法理论认为，对丙而言，乙为无权占有，乙不能以其与甲之间的买卖契约，对丙主张对房屋有占有的本权，丙可以对乙请求返还房屋，乙仅能依债务不履行向甲请求损害赔偿或解除契约。后买受人之登记物权优先于前买受人之债权，为物权优先于债权之一般原理。[1]该原理为我国台湾地区的民法理论及司法实践解决二重买卖问题之经典理论，并为我国大陆地区民法理论[2]与司法实践所继受。[3]按照该理论，在未办理登记之前，前买受人尽管已经支付价款，尽管已经占有，但并无物权，而仅有债权。而后买受人不论善意与否皆可依登记获得所有权，即使恶意也能受到保护，盖债权不能对抗物权也。 传统理论严格遵循“有登记即有物权，未登记即无物权”之物权变动规则，其虽为债权与物权的区分提供了一条简洁明晰的标准，而一个统一的标准具有“形式可实现性”之私法品质，这一优点可以限制法官自由裁量权从而限制了公共权力的专断行使。[4]但是，统一的形式规则也同样具有一个不容忽视的缺点，即存在“包容过度”，形式规则不区分具体情况，不可避免地会使那些本不应受到保护的人获得保护。如二重买卖中的恶意后买受人、受赠人等。传统理论陷入了一种“全有或全无”的论证模式，从而使得已占有的买受人的这一中间形态的权利无法获得妥当保护。 二 传统理论之批判 （一）有权处分之否定 传统理论认为，一物数卖中，当各个买卖合同均为有效时，“第二买受人自出卖人受让所有权，为自有权者有效继受权利。”[5]“此种转让行为属于有权处分，因为出卖人在登记之前仍然享有该房屋的所有权，其通过变更登记将房屋转让的行为构成有权处分，从而不适用善意取得。”[6]有权处分的理由在于：盖“买卖契约仅有债之效力，不得以之对抗契约以外之第三人。因此在二重买卖之场合，出卖人如已将不动产之所有权移转登记于后买受人，前买受人纵已占有不动产，后买受人仍得基于所有权请求前买受人返还所有物，前买受人即不得以其与出卖人间之买卖关系，对抗后买受人。”[7]事实上，该理论混淆了未履行交付的债权与已经履行交付的债权的区分，未履行交付的买受人享有的是纯粹的请求权，而已获占有的买受人除了享有移转登记请求权之外，还享有对标的物的占有权、使用权与收益权。“从债权债务关系发生的占有的权利，就其结构说，也是一种支配权，而不是债权。”[8]既然已占有的买受人的权利不同于纯粹债权请求权，那么，以前述“前买受人不得以买卖关系对抗后买受人”之观点即不能成立。 另一方面，该理论误解了所有权与处分权之间的关系。处分权主要在于标示权利人可以就标的物为一定的法律行为，如转让其物或设立他物权。享有处分权意味着处分人具有处分能力，处分能力者，乃是指为有效处分行为之法律地位，系处分人与被处分权利之间的一种关系。[9]有处分能力的主体，法律上便是享有处分权之人。因而，处分权原则上属于权利人，并非所有权人所独有，如用益物权人对其用益物权、担保物权人对其担保物权、债权人对其债权亦享有处分权。在所有权的权能中，占有权、使用权、收益权皆为处分权之对象，如设立用益物权，即是对标的物占有权、使用权与收益权之处分。设立用益物权之后，若出卖人复将土地出卖于第三人时，其所处分的并非是用益物权人之占有使用与收益权，所处分的对象实际上是用益物权终止后的剩余权利，即回复所有权的权利。若出卖人处分用益物权人的