上市公司投资性房地产计量模式选择动因分析.docx

上市公司投资性房地产计量模式选择的动因分析【摘要】投资性房地产后续计量可以采用成本模式和公允价值模式两种计量模式，然而，纵观前几年上市公司年报，对投资性房地产采用公允价值模式计量的上市公司比重非常小。但是因为两种计量模型在会计处理、纳税调整、利润波动、信息披露四个方面存在差别，公司考虑外部和内部两个方面的因素，大都选择成本模式，但也有中航地产这样的少部分上市公司，有条件采用公允价值模式，他们为了客观准确地反映公司经营状况、增加资产价值、改善公司业绩、提升公司形象，会选择对投资性房地产采用公允价值计量模式。【关键词】投资性房地产计量模式公允价值会计政策选择2006年2月我国财政部发布了新的企业会计准则，其中投资性房地产从固定资产准则中分离出来。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则的规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有持有的房地产。投资性房地产在后续计量时有成本模式和公允价值模式可以选择。1、成本模式和公允价值模式投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式计量：.相关规定，在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8?号——资产减值》的规定进行处理。公允价值模式计量：相关规定，企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。2、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。　　已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。投资性房地产后续计量模式的有关规定我国的《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式或公允价值模式对投资性房地产的后续计量。在成本计量模式下，资产负债表需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备。在公允价值计量模式下，不对投资性房地产计提折旧（或摊销），也饿不需要计提减值准备。但是，在房地产价格变动的情况下，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益，以此来调整企业当年利润。但是必须保证有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并且同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而投资性房地产的公允价值做出合理的估计。在这两种不同计价模式下，投资性房地产的价值反映会具有明显区别。比较而言，公允价值计量模式采用了更接近市场价格的投资性房地产的价值，因而它更能公允地、客观地反映企业投资性房地产报表时点的市场价值，更有利于报表阅读者了解企业资产的拥有状况，增强会计信息的决策有用性。但是在价格变动的情况下，采取公允价值计量会加大相关企业的利润波动性。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业体现为持续升值，同时，由于公允价值模式下不再计提折旧，这两个因素将导致实行公允价值计量模式的企业在未来几年中可获得正收益，从而表现为激进的会计政策。上市公司投资性房地产后续计量模式的应用情况分析《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则明确提出成本模式与公允价值模式是投资性房地产在后续计量时两种可供选择的模式。在新准则刚刚出台时，各界普遍预测很多公司会倾向于用公允价值模式，但是从2007年以来上市公司中，众多握有物业的房地产公司及商业地产资源的热点公司采用公允价值模式进行后续计量的寥寥无几，大多数公司仍决定采用成本模式。CAS3实施近5年，绝大部分企业采用成本模式计量投资性房地产，采用公允价值模式计量的极少。2012年披露信息的上