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南山高尔夫别墅可行性研究报告 - PAGE 1 - 某高尔夫别墅 可行性研究报告 2010年6月 第一部分 房地产市场宏观分析 一、2009年全国房地产行业销售回顾 1、国家统计局日前公布2009年全国房地产市场运行情况，2009年全国商品房销售面积超过9.3亿平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%。受楼市量价齐涨的影响，全年商品房销售额近4.4万亿元，比上年增长75.5%。 2、2009年，全国完成房地产开发投资3.6万亿元，比上年增长16.1%。开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积2.3亿平方米，下降19.9%。 3、资金面的宽松成为房地产市场火爆的重要原因。去年房地产开发企业资金来源5.7万亿元，比上年增长44.2%。 4、 自2009年12月到2010年3月底,从二手房营业税调整开始,一系列房地产调控政策密集出台,中央到地方纷纷打出楼市调控组合拳，对2010年伊始的房地产市场产生较大的影响。 5、 2010年一季度投资增速平均为3.3%,今年出台了很多调控地产投资的措施, 处于历史低谷。 二、2010年一季度房地产市场情况 1、2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 2、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上，2010年一季度的1-2月,全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31.1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32.8%,长期供应方面,2010年一季度中的1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%。 三、房地产发展前景分析 1、政策方面：“新国十条”于2010年4月17日公布推出，从国家出台的调控政策上看，起到了一定的效果。部分大城市商品房价格出现下降，政府还将出台更加严厉的政策，预计未来半年到一年的时间，房地产将面临艰难的时期。渡过该时期，我们相信房地产还会迎来一定程度的发展。 2、供应方面：市场供给将稳步增长，但土地供应结构出现较大变化，部分城市短期内供应仍显不足。2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，商品房供给不足。 3、需求方面：首次购房继续得到鼓励和支持，投资投机性需求将受到一定抑制，部分城市成交量已经出现下降，可以预见在未来半年到一年时间内，消费观望情绪浓厚，市场需求会有较大程度抑制。 4、价格方面：房价将在高位继续盘整。2010年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性。随着国家调控政策的实施，房地产销售价格及成交量都将会有一定的下降。 第二部分 调控政策解读及市场影响分析 一、政策出台背景 1、全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。 2、中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。 3、2008年系列救市政策初步效果达到，一些负面效应将逐步显现，如产能过剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。 4、2009年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风险和民怨再次累积。 5、迪拜外债危机、希腊国家主权信用危机12月初相继爆发，引起全球一阵恐慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟，之后房地产调控政策立即转向。 二、已出台政策及解读 １、中央经济工作会议精神 2009年度中央经济工作会议于12月5－7日在京召开，会议明确了2010年我国宏观经济工作六大任务和“调结构、促消费”的重点。 解读：这些内容公布后，使市场出现了较为乐观的预判，因为政策没有出现紧缩信号，且加强棚户区拆迁改造、推进城镇化进程、放宽城镇户籍管理等都被认为是增加住房消费和促进民生的工作，对城市商品房市场而言是利大于弊。 ２、营业税优惠政策收回 2009年12月23日财政部和国家税务总局出台细则，规定普通住宅超过5年转让才能免税，普通住宅不足5年和非普通住宅超过5年后转让将按照差额征收，非普通住宅持有不足过5 解读：这个政策出台后，结合温家宝总理和相关部委领导相关讲话，中央开始担心房地产市场继续过热，将把抑制投资和投机性购房作为重点，以免房价被大幅度炒高。但对首次置业和改善需求等自住性需求还是支持的。 ３、新的“国四条”出台 2009年12月 解读：以上政策被简称为“国四条”，刚一发布就引来市场一遍热议，因为这表明2010年国家房地产调控政策基调变向，由之前相对乐观的预期到明确转向，将有保有压的维护市