湖州项目地块市场评估.doc

湖州项目地块 同盛机构 PAGE PAGE 18 湖州项目地块市场评估 目 录 第一部分：湖州概况 3 第二部分：吴兴区概况 5 第三部分：房地产市场概况 7 第四部分：各区域板块房地产市场分析 10 一、仁皇山新区板块 10 二、中心城区板块 12 三、西南新区板块 15 四、东部新城板块 16 第五部分：项目地块概况 18 附件：区域别墅市场概况 20 第一部分：湖州概况 历史：具有2300多年历史的江南古城素有“丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦”之称。“文房四 宝”之首的湖笔，就产于湖州。历史上人才辈出，人文荟萃。 地理位置：浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒太湖，与无锡、苏州隔湖 相望，是环太湖地区唯一因湖而得名的城市。 行政规划：湖州市现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔二区。总人口257.58万，总面 积5818平方公里；城市化水平达到48.4%，中心城市建成区65平方公里。 下辖区县安吉县南浔区吴兴区中心城区湖州长兴县德清县 下辖区县 安吉县 南浔区 吴兴区 中心城区 湖州 长兴县 德清县 交通状况：南北走向的104国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318国道、被誉为 即将建设通车的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。 自然人文：唐代飞英塔、千年古刹铁佛寺、江南水乡古镇南浔、德清莫干山、安吉竹种园和 天荒坪抽水蓄能电站、南太湖旅游休闲和水上娱乐胜地。 风景迷人，各具特色。 规划发展：以“先行规划，先生发展”为基础。先后发展产业结构从原来的传统丝绸、建材 业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色。 第二部分：吴兴区概况 【行政区划】 2003年1月经国务院批准设立，是湖州中心城市的所在地，总面积871.9平方公里，总人口58万，现辖织里、八里店、设月河、朝阳、爱山等乡镇及街道。 【区位优势明显】 吴兴区位于浙江北部、太湖南岸，东临上海，南接杭州，西近南京，北隔太湖与苏州、无锡相望，地处长三角经济圈转移的重要平台。 【交通便捷】 104国道、318国道、杭宁高速公路贯穿全境，即将竣工的申苏浙皖高速公路和在建的申嘉湖高速公路将吴兴纳入了上海一小时快速交通圈。 【生态环境优美】 吴兴区属亚热带季风气候，四季分明，气候温和，是江南最宜人居住和创业的城市之一。获得联合国人居中心授予的“最佳人居城市”称号。 【经济繁荣发达】 区域已形成现代化工业体系，集聚了全市重要的规模企业群和品牌企业群。美欣达、栋梁成功上市，金洲管道、栋梁铝合金型材等。 【东部新城崛起】 中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里三个乡镇，总面积183平方公里。总体布局为一心（中央商务中心）、二轴（吴兴大道、南太湖大道）、三平台（景区平台、工业平台、商贸平台）。 第三部分：房地产市场概况 1、宏观数据分析 2000-2006年湖州房地产开发投资图 数据来源：湖州统计公报2000-2006 同盛点评： 2000-2004年之间是湖州市房产市场基础发展期，发展速度十分迅速，平均速度在25%之间。而从2005年有所放缓，年增长率保持在12%左右，保持着合理增长速度。 2006年长三角部分城市房地产投资开发对比（单位：亿元） 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 城市 上海 苏州 杭州 南京 宁波 无锡 常州 温州 绍兴 嘉兴 房地产开发投资 1275.59 470.74 442.45 351.17 313.11 276.8 171 168.76 127.82 118.2 序号 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 城市 金华 南通 台州 扬州 湖州 镇江 泰州 丽水 衢州 舟山 房地产开发投资 109.67 107.93 101.47 83.4 72.75 67.5 63.08 45.82 39.63 33.11 数据来源：湖州统计2006公报 同盛点评： 从2006年长三角城市房地产投资开发对比来看，湖州市排名15位，基本处于整个长三角经济区中下游水平，湖州房地产市场发展相比周边其它城市来说还是处于相对靠后水平。 2、土地供应分析 数据来源：湖州市土地局提供 数据来源：湖州市土地局提供 同盛点评： 湖州05年供应量为33.67万平方米，06年供应量上升为98.83万平方米，涨幅达到193.5％，市场进入了一个快速增长周期。区域未来待售土地总量约为1915.6