滨河项目罗马帝景营销策划全案推广和销售部分.doc

滨河项目（罗马帝景）营销策划全案 推广和销售部分 一、项目卖点整理 通过项目营销战略方面的分析，项目买点和优势清晰可见，现整理如下： （一）大环境方面 1、景观 （1）一线滨河，项目地和滨河路之间即将规划建设绿地公园； （2）北望独山； 2、地段和交通 （4）入市口，滨河第一盘； （5）上风上水，背山面水，风水好； （6）张衡路、滨河路、兴臣路和即将修建的两相路（高新路）、中州路形成便捷路网； 3、周边状况 （7）西邻市委组织部家属楼、党员干部教育中心和无委会，达官显贵栖居于此； （8）北边和规划的南阳海关、五星级酒店隔路相邻； 4、政府规划和未来发展 （9）政府重点支持建设城市东北分区，新城区建设档次高于南阳城区其它区域； （10）张衡路市13小及高档次中学规划建设中； （11）规划的市级行政中心、汇展中心近在咫尺； （二）小区环境、建筑和配套方面 1、小区环境景观 （12）60米阔气楼间距和充分日照； （13）完全人车分流； （14）3大欧式皇家园林； （15）阿波罗无敌水景； （16）凯旋门式欧式大门，进门大进深恢弘长廊； （17）地标性罗马钟楼； （18）阔气大门外凯旋广场； 2、建筑 （18）恢弘欧式建筑，史诗巨作，历久弥新； （19）完全板式； （20）大气舒适户型，匠心独运（待展开）； （21）超前智能化； （22）大牌建筑公司，一流建筑质量； 3、配套 （23）充足停车场； （24）高档幼儿园； （25）500平方米生活超市，生活无忧； （26）高档酒店； （27）豪华恺撒会所，健身房等尊贵服务项目； （三）品牌和服务方面 1、物业服务 （28）皇室金牌物管质量（待展开）； （29）皇室金牌物管形象（待展开）； 2、小区和公司品牌 （30）罗马盛世，荣耀生活； （31）鸿德地产，南阳地产风向标。 备注：以上项目卖点，“待展开”部分有待于项目具体内容进一步确定后，根据实际情况补充分析。 二、营销推广策略分析 （一）广告策略 1、广告风格、调性 广告体现古罗马和项目建筑恢弘气势，但不失生活化和感情诉求，归结为成功人生、荣耀生活。 2、广告媒体 （1）以报纸平面广告为主； （2）重视售楼部广告、案场户外广告的体验效果； （3）提高海报、《罗马帝景生活杂志》、楼书的发放密度； （4）适当的户外广告，提升项目形象和到达率。 （二）公关策略 项目公关对象为政府和社会公众，重点为项目目标客户和舆论领袖，以形成良好人际关系传播。 1、随着工程进度展开的公关活动 以下公关活动随着工程进度依次展开： （1）盛大奠基典礼 （2）产品发布会 （3）物业管理形象发布会 （4）区间道开通仪式 （5）张衡路开通庆典 （6）张衡路－滨河路马拉松竞赛 （7）城市东北分区发展研讨会 （8）业主施工监督小组参观活动 （9）幼儿园签约仪式 （10）封顶庆典等等 2、贯穿营销全过程的公关活动 以下公关活动贯穿营销全过程，有节奏进行： （1）业主联谊会 （2）各种传统节日庆典、客户答谢 （3）大型文化联谊“罗马夜话” “罗马夜话”为针对客户、社会公众的文化联谊活动，采取公开讲座形式，邀请相关专家、学者探讨社会公众关心的话题，例如： * 西欧国家旅游 * 西欧国家留学 * 罗马电影周、文化周，恺撒模仿秀 * 高考辅导、高考咨询 * 幼儿教育 * 家庭装修装饰咨询 * 中国传统文化讲座等等 （三）体验策略 因售楼提前于工程展开，售楼前期客户对小区、建筑无法实地实景考察，故须重视售楼前期的体验策略。 1、中心广场展厅 （1）布置欧式装修装饰、欧式家具、欧式小品、油画等，部分焦点位置适当采用古罗马元素； （2）项目建筑方案中的元素适当体现； （3）布置建筑方案模型、户型模型； （4）播放项目动画和罗马影片； （5）名片、资料设计中体现项目元素； （6）售楼人员优雅的形象、得体的举止和优质的服务。 2、鸿德百货体验区 鸿德百货门厅客流量大，顾客收入高，建议在门厅西侧空场区域布置项目形象体验区。 （1）项目写真喷绘背景布置； （2）罗马小品、园艺、水景、建筑元素布置； （3）项目资料取阅。 3、项目案场体验区 （1）区间道、项目大门外广场户外广告包装； （2）售楼部包装； （3）样板房布置； （4）景观示范区（结合大门、钟楼、凯旋广场）布置。 （四）借势策略 1、借城市东北分区建设的“势” 2、借“奥运会”的势 奥运会起源于古希腊，和罗马有密切关系，有类似的文化背景，可巧妙借势： （1）举办奥运历史、“奥运在罗马”系列讲座、大型图片展览； （2）给客户赠送奥运纪念品； （3）大型声援奥运活动，如万人签名、重奖南阳籍奥运选手、奥运知识竞赛等等。 （五）客户资源策略 1、有效盘活现有客户资料 对鸿德花园、鸿德购物公园销售积累的客户资料，以及鸿德百货VIP客户资料，有