物业管理费收缴法律实务技巧.ppt

物业管理费清缴法律实务 ——集团法务部 一、物业公司相关的法律关系 二、物业公司的等级 根据法律规定，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。 1、一级物业 1.注册资本人民币500万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%： （1）多层住宅200万平方米； （2）高层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）15万平方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。 2、二级物业 1.注册资本人民币300万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.管理两种类型以上物业，且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。 5.建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。 3、三级物业 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中， 具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 4.有委托的物业管理项目； 5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，并建立企业信用档案系统。 三、拒交物业费的法律认定 业主拒绝交纳物业费的原因： 1、物业服务瑕疵； 注意：业主需要有证据证明物业企业在物业服务方面的瑕疵，且该瑕疵性服务在物业服务合同中已经明确约定由物业企业承担。 技巧：经办人应当认真分析物业服务合同，找出合同约定与执行上的差异以及全面考虑该服务的举证问题。 2、物业费价格异议； 注意：物业费价格被物业企业调整的，如果没有业主委员会或业主的认可性文件，则很难成立。 技巧：物业企业应当建立完善的物业费价格调整运作机制，而非简单的单方变动价格。有业主委员会的，物业企业应当认真分析业主委员会的议事规则，事项审核权限， 3、拟更换物业企业 物业企业的更换不应成为业主拒绝交纳所欠物业费用的理由。在新的物业企业进驻并完成物业交接之前，物业服务的企业仍为原企业，业主仍应当承担物业费用。 四、诉讼时效 物业企业追索物业费容易超过诉讼时效或者出现虽实际未超过时效，但是没有证据证明曾经主张过该权利的情况。 技巧：采用特快专递形式邮寄催款函件。另外，实践中法院对此方面的审核要求已经相对宽松。 五、诉讼请求 关于拖欠物业费的滞纳金或违约金 双方可以考虑在物业服务合同中明确约定，如果没有明确约定，实践中法院一般不支持此项诉讼请求。 * LOGO 业主与开发商之间的不动产买卖关系 业主与物业公司之间的委托管理关系 物业公司与开发商之间的前期选聘管理关系 业主之间的相邻关系和共有关系 *