01011陈清良磁灶镇苏安村墩头房地产估价报告(自).doc

房地产估价报告 估价项目名称：陈清良委估的位于晋江市磁灶镇苏垵村墩头的房地产价值评估 委托方：陈清良 估价方：福建明达房地产评估有限公司 估价人员：江同官 舒宏辉 估价作业日期：二○○九年一月七日至一月八日 估价报告编号：闽明达房评字[2009]第01011号 目录 致委托方函………………………………………………………4 估价师声明………………………………………………………5 估价的假设和限制条件…………………………………………6 估价结果报告……………………………………………………7 委托方 估价方 估价对象 估价目的 估价时点 价值定义 估价依据 估价原则 估价方法 估价结果 估价人员 估价作业日期 估价报告应用的有效期 估价技术报告（估价方存档）…………………………………11 房地产状况分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 估价测算过程 估价结果确定 附件（均为原件复印）…………………………………19 评估委托书 估价对象图片 与评估相关材料 房屋所有权证及土地使用权证 企业法人营业执照（评估机构） 房地产价格评估机构资格证书 估价人员资格证书 一、致委托方函 陈清良： 应您的委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于晋江市磁灶镇苏垵村墩头的房地产进行市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二○○九年一月七日的客观合理价值进行估算和总判定，得出估价结果：委估房地产在公开市场条件下评估价值为RMB81.39万元（金额大写：捌拾壹万叁仟玖佰元整）。 规格（性质） 面积（㎡） 单价（元/㎡） 总价（万元） 说明 房产 钢混结构 546.32 1171.66 64.01 土地使用权 国有土地 （住宅用途） 149.70 1160.99 17.38 注：未考虑将来变现时应缴纳的税费。 此房地产估价报告自致函日起，有效期为二年。 随此函，附房地产估价报告三份。 福建明达房地产评估有限公司 法定代表人：江同官 二○○九年一月八日 二、估价师声明 我承诺，在我知识和能力的最佳范围内： 报告中对事实的陈述是真实的，准确的。 估价报告中的分析，意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。 我是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。 我已对估价对象进行了实地查勘。参加查勘人员： 江同官 舒宏辉 6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。 三、估价的假设和限制条件 估价对象占用的土地为实际状况下的土地使用权。 成本法中，估价对象的建设成本是在开发模式下的社会客观成本。 估价对象的评估价值是在取得土地使用权、房屋所有权下的价值。 估价对象房地产的面积、权益状况等，由委托方提供，如材料与实际有偏差，最终以房产管理部门确定为准，估价结果须作相应调整。 估价对象的价值是公开市场价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值的影响。 房地产估价技术报告中有些参数是估价人员的经验所得，受到估价人员业务水平的限制。 本评估报告只限于为本次评估目的提供参考，不作他用。 本报告是在估价假设的限制条件下的房地产价值，如估价假设条件的限制条件发生变化，评估结果必须相应调整或重新评估。 四、估价结果报告 委托方：陈清良（自然人） （二） 估价方：福建明达房地产评估有限公司 估价资格等级： 房地产价格评估：丙级 土 地 评 估：B级 法人代表：江同官 单位地址：晋江市崇源路农机公司四楼四室 联系电话：0595（三） 估价对象： 估价对象系陈清良所属的房地产，位于晋江市磁灶镇苏垵村墩头。估价对象土地使用权面积为149.70㎡,批准用途为住宅，使用权类型为国有出让，终止日期为2068-10-08。估价对象建筑物为四层钢混结构，建筑面积为546.32㎡，设计用途为住宅。外墙瓷砖贴面，铝合金窗，室内一至二层进行了全面装修，三、四层未装修。 估价对象周边环境良好，估价对象所在区域基础配套设施较完善，交通较便捷。 （四）估价目的： 估价对象市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 （五）估价时点： 二○○九年一月七日 （六）价值定义： 公开市场：指交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，