《物权法》上物权登记规则梳理.doc

目录 《物权法》上物权登记规则梳理 名师点拨行政诉讼法规定的特殊地域管辖 司法考试资料《刑法》罪行相适应原则 司法考试资料《刑法》适用范围空间效力 《物权法》上物权登记规则梳理 　　我国《物权法》上涉及物权登记的条文共有三十五条(第6、9、10、11、12、13、14、16、17、18、19、20、21、22、24、31、106、127、129、1、145、150、155、158、169、187、188、189、190、199、224、226、227、228、246条)，数量众多，内容丰富，形成了许多登记规则。这些登记规则成为司法考试的重点之一。在2008年国家司法考试第三卷中，有4道单项选择题(第8、11、12、13题)、3道不定项选择题(第94、95、96题)直接考察物权登记。基于其重要性，本文专门对物权法上的登记规则进行梳理和分析。 　　一、 物权登记的制度架构 　　《物权法》第二章第一节(第9条到第22条)是对不动产物权登记的集中规定。该节的条文勾勒出我国物权登记制度的大概轮廓。这些条文都是概况性的规定，未涉及具体操作规则。它们所起到的作用是建构物权登记的基本体系，并作为日后制定物权登记法律的权源性法条。基于这样的特点，2008年司法考试尚未对这部分内容进行直接考察，但不能排除日后考察的可能性。而且，这些基础性条文对把握整个登记制度的全貌，理解司法考试常考点--物权登记范围与效力至关重要。因此，有必要对这一节的条文进行梳理，方便大家理解和记忆。 　　从体系上看，该节条文主要涉及的内容如下表所列(其中，不动产登记效力将与动产登记效力合并分析)。 　　不动产统一登记制度 第10条 　　登记审查制度 第11、12、13条 　　登记信息查询制度 第18条 　　登记更正制度 第19条 　　临时登记制度(异议登记、预告登记) 第19、20条 　　登记错误赔偿制度 第21条 　　登记收费规则 第22条 　　不动产登记效力 第9、14、15、16、17条 　　1、关于不动产统一登记制度 　　《物权法》第十条第二款规定：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。该条明确提出了统一不动产登记制度的立法态度。所谓统一登记制度系指，无论是何种不动产物权，均由统一的登记机关适用统一的登记法律进行登记，产生统一的登记效力。 　　2、登记审查制度 　　物权法上关于登记审查制度的内容可以这样记忆： 　　(1) 第11条规定了登记申请人提交必要材料的义务; 　　(2) 第12条规定了登记机关的审查职责(应该做)，具体包括查验申请人提供的权属证明和其他必要材料 、就有关登记事项询问申请人;申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。从审查方式看，我国物权法上的登记审查属于实质审查 。 　　(3) 第13条规定了登记机关行为的禁止条款(不能做)，具体包括要求对不动产进行评估、以年检等名义进行重复登记、超出登记职责范围的其他行为。即登记机关的审查方式不包括不动产评估、年检。 　　3、登记信息查询制度 　　登记作为物权公示的重要方法，其首要目的是使利害关系人知悉某项财产之上的物权存续状况。只有使登记信息通过制度化的方式为利害关系人所获取，方能达到公示之效果。因此，完善的登记信息公开制度是完成这一目标所不可或缺的。《物权法》第十八条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 该条是《物权法》上关于登记信息公开的唯一规定。 　　4、登记更正制度 　　第19条第1款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。登记更正的要件如下： 　　(1) 申请人为权利人或利害关系人(与登记信息查询主体一样); 　　(2) 条件是：A不动产登记簿记载的权利人书面同意更正;或者 　　B有证据证明登记确有错误的。 　　5、临时登记制度 　　从登记效力的确定性看登记可以分为终局登记与临时登记 。终局登记又称本登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记之后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的结果。 下文要讨论的物权登记的范围与效力均是在终局登记的范围内讨论的。临时登记与终局登记相对应，是指不直接发生终局效力的、具有保全性质、存在时间较短的登记方式。在我国物权法上，临时登记制度体现为第十九条规定的异议登记和第二十条规定的预告登记。这两个制度是我国物权法引入外国先进立法的成果，体现了我国登记制度的创新性。 　　第19条第2款规定：不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请