中冶中央公园.ppt

项目分析——户型简析 A1户型：3室2厅2卫，建筑面积89.45㎡，实得面积98.8㎡，赠送率10.5%,为阳台半赠送和飘窗全赠送 优势： 动静分区，干湿组团 主卧自带卫生间，品质保障 劣势： 动线较长，浪费面积较多 卫生间正对卧室门，影响私密性 套内8.5㎡ 套内15.8㎡ 套内11㎡ N 项目分析——户型简析 C1户型：4室2厅2卫，建筑面积113.45㎡，实得面积126.25㎡，赠送率11.2%,为阳台半赠送和飘窗全赠送 优势： 户型方正通透，客厅餐厅 动静分区，居住舒适度高 劣势： 过道过长，存在空间浪费 干湿不分区，水线长 套内8㎡ 套内㎡12.5 套内19.7㎡ 套内11㎡ N 项目分析——客群特征 项目客户以郫县城区及周边乡镇客户为主，少量异地客户。 刚需为主，普通上班族首次置业为主。 图：中冶中央公园成交客户居住区域占比 项目分析——量价走势 本项目成交均价4500-4600，近两个月去较好，周均去化量在10套左右；5月中下旬开发商减小优惠额度，成交均价上浮，销量降低，6月针对不同房源定制优惠，成交均价下降，成交量有所上升。 图：中冶中央公园近两个月每周去化量 小结 项目产品主要面向刚需，设计为功能型紧凑套型，面积中等偏小，总价控制较好。 自身拥有商业配套，附加值更高。 项目营销分析 PART 3 项目营销分析 项目主要以线下渠道为主，线上推广仅有路名牌广告 路名牌广告： 自开盘以来一直在投放的只有郫县城区的路名牌广告； 路名牌区域：东西大街延线，共6块。 站牌较小，且广告内容一直没有更新，投放效果较差； 平均每周来访客户中有0-2组客户是通过该渠道到访。 线下活动——每周均有暖场活动 项目营销分析 5.12-5.18 牛气冲天和抢超市暖场活动 5.19-5.25 成交送礼 5.26-6.1 成交砸金蛋、套圈圈、愤怒的小鸟 6.2-6.8 成交砸金蛋、乐队表扬 6.9-6.15 无活动 6.16-现在 少儿才艺大赛 为提升项目现场人气，几乎每周都有小型暖场活动； 为提高周末成交率，还有成交砸金蛋等现场活动； 从6月中旬暑假开始，举办了为期1个半月的少儿才艺大赛，前期报名人数较多，但实际参加人数有限，后期人气不足，现已进入尾声。 项目营销分析 线下拓客——行销，13年底到现在持续进行 每个代理公司管理一个行销团队，每个团队10名行销，共计30人； 目前工作的行销人员工作任务为纯带访客户； 行销平均每周带访共计80-90组； 行销人员工资标准：工资周结，100元/天底薪（含一组带访任务）+20元/组有效带访客户，成交奖励200元/组。 项目营销分析 线下拓客——电商，14年6月引进电商网易和网迪，进行宣传和带客 与两家电商进行合作，电商带访的客户由置业顾问轮位进行接待； 两家电商平均每周带访共计10-30组； 优势：方便、快捷、客户接受度高； 劣势：费用高、电商会将客户带到同类竞品进行对比，容易流失客户。 项目营销分析 线下拓客——周边二级城市巡展，3月到现在持续进行 2014年3月开始每月每个代理公司轮流到到阿坝地区（马尔康）进行巡展拓客； 主要方式是在人流密集地区进行摆展（摆展时间为一周）宣传，登记意向客户； 目前三家代理公司通过巡展成交的客户共计10余组，后期还有通过巡展到访的客户陆续在跟进； 下阶段将到青海进行巡展拓客。 项目营销分析 项目每周来访平均为125组，其中通过行销带访到访客户量最高 渠道 到访量 占比 行销带访 90 72% 电商带访 15 12% 路名牌广告 1 0.8% 巡展客户 1 0.8% 自然到访 18 14.4% 合计 125 100% 表：每周到访客户渠道占比 小结 三家代理公司相互竞争，提高销售人员积极性； 项目客户来访主要靠行销带访； 持销阶段线上宣传力度较小，线下动作较多；宣传面集中在郫县西门。 项目推售分析 PART 3 项目推售分析 项目从亮相到现在共开盘2次，为刺激销售，项目共由三家代理公司共同代理销售。 2013.7 动工 室内接待点开放 2014.1 首次开盘 2014.5 2014.6 二次开盘 引入网易、网迪看房车 日新被PK掉，同创进场 2013.12 家慈、嘉联、日新伟业陆续进场 线上、线下宣传 线上：路名牌广告 线下：派单、行销带客、暖场活动 推出老带新 7栋 8栋 13栋 12栋 在售 项目通过两次开盘，目前在售7、8、12、13栋住宅及底商 项目推售分析 在售面积 65、79、89、113 层高 2.95m 楼层数 23、32层 梯户比 3T8 畅销产品 78、89套三 畅销楼层 中低楼层 优惠组成 按揭优惠5%，一次性优惠6%，惠后均价4400元/㎡； 根据不同户型及位置定制优惠，最高优惠13%，最低优惠6%。 老带新 成交奖励现金2000元 宣传