中原_中航凯特公寓剩余单位推售方案_2008年.ppt

中航凯特公寓剩余单位推售方案 08/4/13 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 [方案提纲] 　　 　　　　　 [方案前提]——中航凯特公寓现状 [方案前提]——近期市场政策热点 10日，美元兑人民币跌破7.0，达到6.992，再创汇改以来的新高。进入2008年以来，人民币升值步伐明显加快。从2005年7月以来汇改时8.11计算，累计升值已经超过15%。 深圳市地税局拟将租赁住房营业税调整 至5000元起。 [市场形势分析]——深圳市楼市概述 据统计，3月份全市共成交住宅3457套，成交面积33.45万平方米，环比分别上涨了343%和359%。 新盘低价入市以及在售项目普遍降价促销是本月全市住宅成交量大幅增加的主要原因。3月份全市有9个楼盘推出，整体开盘均价10670元/平方米，其中有3个项目是带精装修发售。 低价单位成交火爆，本月全市住宅成交均价下滑。据统计，3月份全市住宅成交均价12463元/平方米，环比下跌14.3%，这已是价格连续3个月下跌。而且，3月份均价同比下跌1%，这是近年来深圳房价首次出现同比回落。 [市场形势分析]——罗湖区市场分析 罗湖区一手楼供应量有限，仅占全市总体供应量的4.2%。 三月有新盘铂金时代公寓推出，截至4月14日累计销售120 套（国土局数据），剩余180套。 罗湖区3月市场成交情况： [市场形势分析]——地王片区市场分析 由中原三级市场的成交数据可以看出，二手楼放盘量较为充足，与我们类型相同的物业，二手成交价集中在11000-13000元/㎡之间。 骏庭名园成交数据表： 红桂皇冠成交数据表 风格名苑成交数据表 鸿翔花园成交数据表 　 客户特征 1、相应政策出台后，客户对价格的敏感性增强，大多客户预期房价会有所下降，销售节奏相应放缓，客户心理变化多端； ２．投资客户回归理性，观望情绪严重,近期政策对投资客户信心造成一定影响，还是在关注房地产市场，但成长周期开始拉长。 3、自住型置业需求占据主导，刚性需求依然强烈。投资客由短期炒作型转变为长期价值投资型。  　A重点同类型精装小户型公寓 铂金时代公寓 尊寓 华盛领寓 B同片区二手楼竞争分析 红桂皇冠 骏庭名苑 风格名苑 鸿翔花园 C价格趋同的物业 世金汉宫 　 竞品分析/A 铂金时代公寓 基础数据：精装 高层 35-67平方米的一房和两房 起价13000元/㎡，均价15800元/㎡（95*97） 销售情况：3月 70套 4月 50套 尊寓 基础数据：精装 高层 40-60平方米的一房和两房 实收均价15000元/㎡，明放折扣可以到85折 销售情况：1月 36套 2月 23套 3月 25套 竞品分析/A 华盛领寓 ４月６日福田区华盛领寓开盘均价1.6万元/㎡，全部为53-57㎡的一房和59-67㎡的两房户型带1500元/㎡的精装修．成交250多套，整体销售率超过92%。取得这样的销售业绩其中二组团购各包销了100多套，占到整个销售额的85％以上，团购的实际价格预计在1.2万元/㎡左右． 户型配比 竞品分析/C 世金汉宫 基础信息 ：高层 精装修 30-64㎡的一房和两房 目前售价2.4w/㎡。 世金汉宫成交数据表 竞争趋势分析 同片区竞争压力主要来自于竞争对手的低价策略客户分流； 片区竞争区域趋于扩大，跨区域竞争关键是实现差异化竞争资本的客户认同； 下半年政策面因素仍不确定，市场观望氛围浓厚，买卖双方的博弈仍在进行中。 建议 鉴于周边同类型产品的成交价格在12000元/㎡左右，结合现在市场的观望气氛，参考市场价格，我们能够实现的溢价空间有多大？ ※中航产品的纯粹性和物业管理的品牌优势，溢价范围10%左右 ※中原的二三级销售网络和资源平台应用，溢价范围5%左右 综合上诉因素，预计市场价在14000元/㎡。