中原-如何在北方地区打造坡地建筑.ppt

开发商形象—— 辽阳城市名片 城市重要运营商 辽阳城市名片：建设辽阳河东新城大剧院项目，成为辽阳市政府重要的配套之一 城市重要运营商：在全国各地参与建设行政中心、大剧院，成为城市的重要运营商，也必将为辽阳发展带来变化 辽阳大剧院 东莞玉兰大剧院 青岛大剧院 武汉琴台大剧院 甘肃大剧院 山西大剧院 武汉琴台音乐厅 广州大剧院 产品定位 市场定位 客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 形象定位 采用市场比较法作为本案定价准则 市场比较法 成本加成法 市场比较法 客户感受法 计算简单、但不符合市场 规律，容易造成定位偏差 符合市场规律，通过对比 分析得出结论，贴近市场 客户主观性太强， 极易造成定位偏差 综合竞品项目在售产品分析，并考虑市场环境及价格涨幅，预计2012年本案小高层入市价格在5000元/平左右 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’=（Qx/Qa）× Pa=（76/70）×3800≈4125.71 Pb’=（Qx/Qb）× Pb=（76/74）×5500≈5648.65 各相关楼盘权重取值为Wi’ =Pa’Wa+Pb’Wb =4125.71×60%+5648.65×40% ≈4734.89元/㎡ 以2012年上市预计，按每年5%均价涨幅计算，预计本案小高层产品上市均价为5000元/㎡ 小高层产品定价 项目名称 本案 意航世纪城 恒大绿洲 参考条件 均价（元/㎡） Px Pa=3800 Pb=5500 区域规划 8 6 6 6 地理位置 8 7 7 7 周边环境 8 6 5 5 交通配套 5 4 5 4 自然景观 10 9 8 9 园区配套 10 6 6 9 项目规模 7 4 5 5 景观设计 9 6 5 6 产品设计 10 8 7 6 发展商实力 6 4 5 6 物业管理 9 7 6 8 产品溢价 10 9 5 3 合计 100 76 70 74 建议一期洋房入市价格可达6000元/平；一期联排产品入市价格可达9000元/平 洋房定价 洋房 联排 联排属于洋房产品的升级产品，价格可高于洋房层售价的10-15%； 建议一期联排入市价格可达9000元/平 结合河东新城发展和辽阳房地产发展情况，洋房作为高品质的产品，其价格应高于小高层售价10%-15%左右； 结合目前市场在售项目意航世纪城销售均价分析，本案洋房一期市场定价可达6000元/平 联排定价 1 宗地研究 2 项目定位 3 发展策略及启动区 项目开发策略 ——前期需加大投入，实现山水景观的完美呈现，给客户信心 在项目建设同时，对山体资源进行打造，形成山水多重景观资源 以低密度产品为切入点，提升项目档次，打造项目品牌 完善自身项目配套，填补区域配套的不足，突出本案优势 实现资源利用最大化，充分利用山地及水资源，形成园区景观 建议从南到北，分三期开发，每期开发面积8万平方米左右 启动区作为本案示范区，需在一期呈现 开发阶段 开发目的 产品类型 一期 1、引爆市场，快速成为市场焦点 2、树立高档项目形象，营造高品质园区 别墅、洋房 二期 1、扩大市场影响力，项目实景呈现 2、借助一期成熟的居住氛围和环境快速去化 洋房、小高层 三期 1、利用项目影响力深挖客群，扩大销售成果 2、提升项目开发面积，最大化赚取利润 洋房、小高层 一期 二期 三期 开发模式： 山体公园+低密度产品+学区配套+资源配套 开发前期：山体公园、示范区先行，建立项目高端形象 南侧山体瀑布示意 售楼处外部示意 山体公园示意 售楼处内部示意 开发模式： 山体公园+低密度产品+学区配套+资源配套 开发中期：完善园区内部配套，满足业主生活需要 商业配套示意 幼儿园示意 会所配套示意 开发模式： 山体公园+低密度产品+学区配套+资源配套 开发后期：体贴物业管理+园区细节+创新产品，体现居住品质及舒适性 会所配套示意 物业服务 绿化细节 背景音乐 绿植标识 入口细节 室外庭院 建议本案启动区从西南侧切入 启动区占地6万平方米，容积率建议1-1.2之间 情景洋房 ◇建筑形式：4+1，层层退台，下沉式花园 ◇面积区间：130-180平 多产品线设计 联排别墅 ◇建筑形式：联排 ◇面积区间：200-260平 启动区 小高层 ◇建筑形式：18层以下，1梯2户，南北通透 ◇面积区间：90-140平 启动区产品设计原则： 满足北方客户基础需求的前提下，实现户型创新 建筑类型 户型 面积（m2） 建面 建面比 套数 套数比 联排别墅 四室 200-260 3680 5.1% 16 2.9% 情景洋房 三房 140-160 28800 40.1% 192 34.3% 四房 180 11520 16.0% 64 11.4% 小高层 二房 95-105 2