20130327合肥保利新地块访谈纪要.docVIP

访谈纪要 Interview Minute? 项目编号： ；项目名称： ；项目经理： ； 专案团队： 李理/张俊/胡帅/廖莹莹 访谈对象：淮矿东方蓝海置业顾问张艳/万科蓝山策划温瑞/金辉风尚置业顾问 访谈地点：淮矿东方蓝海售楼部/万科蓝山售楼部/金辉风尚售楼部 记录整理： 廖莹莹 访谈纪要： 淮矿东方蓝海 产品情况： 我们项目占地520亩,分7期开发;一期再见8栋高层,已经开了6栋楼,还有5#/8#没有开,主要是大户型;已经开的楼栋中90平米的户型占比60%。 二期规划了5栋楼,其他的都是商铺. 产品宣传是有湖景资源,但是现在看得到,以后其他地方的高层起来了,就不一定看得到了. 销售情况: 已经开的产品是90平米多/120-130平米/160-170平米的户型;90平米的户型卖的很好;120-130平米面积段的产品比90多平米的产品贵,卖的也很好,因为这种面积的产品占比较少;170/190平米户型卖得不太好. 客户比较能接受的是70万的3房. 客户情况: 项目的客户很多是银行和政府单位工作人员,他们对项目/滨湖的规划都很了解;淮矿本身是国企,对这些客户也很有吸引力;项目有不少关系户;中国银行在项目搞过团购,团购的优惠力度也不是很大,就1-2个点; 项目外地客户占比大约在1/10;市内客户区域没有太大的区别; 我们项目老带新的比例较大; 有一些客户以前在滨湖买过房子,例如滨湖世纪城,现在升值了,赚到一些钱.但是世纪城的房子品质不好,就把以前的房子转手,在新楼盘重新认购. 滨湖区已经被炒的很热,不仅在合肥,甚至在全国都有不少人知道滨湖.客户很看好滨湖的发展. 大部分的客户是通过网络上门的.客户浏览网页,找到滨湖区,再看滨湖楼盘的网络排名.我们项目的网络排名是很靠前的. 针对竞品万科蓝山: 买万科蓝山的客户很多是冲着万科的品质和物业去的,觉得万科的档次高,装修好;但是万科120/130平米的面积满足不了高端客户的需要; 万科蓝山靠近高速路,周边被回迁房包围. 万科蓝山: 产品情况: 我们项目建筑面积60万方,共规划23栋高层,23栋洋房.已推出的房源高层只有90多平米的3+1房,中件套和边套两种户型,洋房22#/23#楼,90-150平米. 我们项目南面是溏西河公园,西北是万科和中信合作开发的10万方商业,比万达要高端一些.沿着地铁1号线和紫云路是2万方的沿街商业,均是相对高端的商业. 销售情况: 1月3日1#/3#/4#高层,22#/23#洋房首次开盘,价格在8300-8400元/平米;1月19日加推2#高层,价格在8600元/平米. 从年后我们5#楼就开始蓄客,到目前为止,已经洗过三次客,总有280个筹.5#楼是93平米的户型,工134套房源,均价在9000-9200元/平米. 洋房的价格在13000元/平米;一楼赠送150-300平米的院子,价格在2万元/平米,卖得也是最好的. 客户情况: 政府机关/银行中高层人员在项目买的较多.这些客户中有些人5-10年间就会退休,项目环境很好,想在这买套房预留以后养老;也有一些资金实力相对不错的,买90-130平米的房子给孩子. 中行在项目搞团购,96折. 我们项目的外地客户很多,占比在20-30%.其中省外客户以前老家在合肥,目前在北上广工作,尤其以上海居多,他们长期生活在大城市,对品牌的认知度比较高;省内市外的客户以北方的外地客户占主导,主要是阜阳/蚌埠等地. 在滨湖买房的客户的共性是首先看重滨湖板块价值,滨湖已经被炒得很热,政府的投资倾向很明显;其次是看重滨湖的学区.乘坐滨湖61路公交车,沿着西藏路都是学校. 来项目买房的客户80%都是有车一族或者是在附近上班. 来项目买房客户不会对精装产生排斥,因为万科一直以来都是做精装,客户在来项目看房以来就有认知.如果不是看精装的客户也不会上门. 金辉风尚: 产品信息: 金辉风尚占地16万平,共10栋高层.项目定位是瑶海区中高端楼盘. 项目周边多是单位宿舍楼.瑶海区以前很多老工业都迁移到其他地方,目前遗留下来的工业并不多. 瑶海区的学区都不是很好,只有三十八中/河小以及以陶行知名字命名的知名中学. 项目附近有地铁2号线,规划2016年通车. 瑶海区是整个合肥人口最密集的区域,项目门前道路车流量大,噪音比较大,所以项目门前有百米的退让. 销售信息: 项目2012年8月12日首次开盘,价格在5900元/平米,目前价格在6400元/平米,在售产品面积段是98-124平米.开盘以来共推出4#/10#两栋楼. 客户信息: 项目客户以瑶海区周边人群为主,多是改善性客户,这批客户买124平米的比较多.项目90多平米的产品卖得比较快. 项目在当初规划的时候,没有经过精细的考察,产品面积设计的不尽