关于项目物业管理的工作报告.doc

关于项目物业管理的工作报告 致：xxxx房地产开发有限公司： xxxx自2008年3月开始交付使用，交付前因各种原因，根本未履行承接查验手续，部分工种甚至是边施工边交付。致使业主在交房时意见较大。 随着房屋的交付，业主在装修、入住、使用阶段，发现越来越多的工程质量问题，有一些问题已经严重影响到其正常居住、生活。物业公司在运行过程中，也发现因工程质量问题，影响到小区设施设备的正常运行，给服务工作造成很大障碍。虽然物业公司也多次联系工程部、施工单位进场整改，但整改存在推诿、扯皮或称不是其施工项目等情况，致使整个整改工作缓慢，业主已经达到不能忍受的程度，很多业主明确表示不再缴纳物业服务费用，现在小区业主欠费已高达50多万。同时对公司产生了极度不信任，给公司形象带来了非常严重的负面影响。 自交房开始至2009年春节，物业公司工程人员均在全力办理交房、装修管理、整改联系、配合、协调等各项工作，春节过后，物业公司抽调其他项目工程人员对项目进行了全面系统的工程质量检查，现将存在的工程质量问题归纳汇总，书面报呈公司，并建议公司立即成立专门整改小组或将所列问题一并委托物业公司全权处理，整改所产生的一切费用由公司从各相关承建单位工程质量保证金中列扣。以便及时、有效、尽快改变上述情况，树立公司良好的整体形象，维护公司声誉。 附：工程质量问题清册 物业公司 2011年3月30日 凯华丽景工程质量问题 弱电智能系统 可视对讲、门禁系统 1）、住宅内瓦斯误报警，现该项功能大部分已被屏蔽，存在严重安全隐患 2）、室内可视单元门机功能丧失 3）、室内分机呼叫管理中心功能丧失 4）、业主管理卡刷单元门机开门功能丧失 5）、单元门机、管理中心呼叫室内分机部分功能丧失 6）、部分单元门锁功能丧失 7）、门禁电脑主机制卡功能丧失 可视对讲系统、门禁卡系统自交房以来没有完全正常使用过，故障频发直至上述现状，期间通知施工单位前来整改均不了了之。由于小区业主大部分隶属石油单位，夜间下班的业主在回家时使用门卡进单元门，门禁系统不仅不能给业主带来安全和便利，反而将业主关在门外，导致大部分业主对我物业服务工作强烈不满，因此拒交物业服务费用户数上百，拖欠费用接近二十万元；现物业管理企业特请相关专业公司人员通过现场查验，发现部分线材屏蔽不够，线材老化现象严重，单元至住户分配线路编码、接线错误等多项问题，预计整改费用约需六万元以上 红外对射报警、摄像监控、车场管理系统 1）、园区、停车场摄像监控系统中两台设备故障停止工作摄像被施工单位取走维修至今未安装，其余监控设施设备时好时坏，运行状况不良，不能起到安全监控作用 2）、车场管理系统故障，车辆进出管理工作相当困难，应收费用流失且车主意见相当大 总坪 小区总坪排污环网因为施工建造师管道地埋敷设坡度不够，物业投入使用两年来排污环网管道堵塞严重，粪便污物冒出窨井并向四周地面扩散溢流，期间施工方疏通一次，我服务中心工程人员疏通六次，垫资请专业疏通公司疏通过两次。现项目入住率越来越高，排污环网不能自然流泻，每月至少需人工疏通两次以上，不能够彻底解决堵塞问题； 总坪地面施工回填部分未夯实，地面沉降严重，原销售部外（包括水景池）、地面停车部分、楼宇外墙地基脚等多处地面沉降，景观砌体拉裂，装饰面材脱落、部分地面设施损坏严重。 以上问题严重影响小区感官形象，业主对此很是不满，认为物业企业管理不善。物业服务中心多次书面报告地产公司，整改均为落实。 园区3、4栋外道路因相邻两个物业建筑挖地基导致路面严重受损，4栋外围墙垮塌近30米，我物业服务中心工作人员多次与相邻两工地施工单位联系整改事宜，对方答复已与华兴地产公司交涉清楚，对方将不再对我方损坏路面进行整改。时下雨季就要临近，一旦雨水浸跨路面，将会严重影响本小区车辆出入，同时带来严重安全隐患。 三、物业项目备用电源发电机 1、该发电机因在工场运行后再行安装于凯华丽景物业项目，安装前未根据设备维保要求进行保养和检修，该发电机在物业使用过程中因设备自身故障导致长期不能正常运行，短短两年使用时间中产生上万维修费用，基本上是每试运行一次就必须维修一次，特别是今年华阳片区停电时间较多，发电机不能保证正常运行，小区业主对我服务中心的不满情绪异常高涨，多户业主明确表示将不再缴纳物业服务业费，理由就是小区配套设施不能解决小区业主生活的不便。 为了保障发电机能够正常运行，为全体业主提供完善的设备配套功能，同时在市电停止供电时能保障小区建筑物消防设备、电梯等正常供电，该发电机需进行大修后再行投入使用，大修所需费用约十六万元。 四、电梯 1、电梯底坑地下