农村城镇化改造背后的物权法思考——以潍坊市坊子区为视角.docVIP

农村城镇化改造背后的物权法思考 ——以潍坊市坊子区为视角 一、农村城镇化改造的大体概况 农村城镇化又称农村社区化，从媒体报道的情况来看，全国各地采取的方法都大同小异，以潍坊市坊子区为例，其操作方法如下：地方政府以土地为承诺吸引投资建造住宅小区，将其下属村的村民搬迁到小区中，在不减少耕地面积的前提下，通过征收村民房屋和承包地的手段将土地集中起来，转让给投资方开发，然后再由投资方雇佣当地的村民为劳动力，以消化失去了土地依靠的农民们。 农村城镇化的目的大致有以下几点： 其一，集中土地进行经营，以达到资源最高利用率。 其二，集中规划，以保护耕地。 其三，居住社区化，改善农村面貌和农民生活环境。 其四，招商引资，增加地方收入和农民收入。 二、开始改造的地区已经出现的一系列问题 看起来农村城镇化是一种多方共赢的经济发展模式，但在操作过程中，尤其是对农民的补偿过程中，却出现了一系列问题。从潍坊市坊子区已经开始改造地区的情况来看，应经出现的问题主要如下： 不愿意也得拆。法律规定在公共利益问题上的的模糊，直接导致了实践中对公共利益界定的混乱状态。这直接影响了公民的财产安全，很多村民看见自己的房子被拆虽然内心很不情愿，但还是服从了政府的决定。可这怎么能掩饰公共利益界定存在巨大漏洞这一事实呢？只能说明农民是质朴的，服从大局罢了，他们并没有通过法律手段来为自己内心的不情愿讨一个说法。 只拆迁不安置。我国《物权法》第四十二条第三款规定，征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。一部分乡镇政府作为拆迁人并没有尽到其法定义务，只重拆，而没有相应地保障被拆迁人的居住条件。由于住宅小区尚在建设之中，很多房屋已经被拆的村民只能临时到亲戚家借住，这给被拆迁人的生产生活带来了极大的不便，被拆迁人的安置权益并没有得到保障。 村民对补偿后的房屋不享有产权。这是一个很严重的问题，农民入住补偿房之后居然得不到房屋的房产证和土地使用权证。此问题后文将详细论述，此处不再展开。 涉及农民利益的各项决策均没有公示。在整个征收过程中，农民总是很被动地被政府牵着鼻子走。很多按照法律法规的规定应该公示征求公众意见的决策，地方政府并没有进行公示，更不用说征求农民意见了。如我国《城乡规划法》第二十六条规定：“城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。 由于农村城镇化正在开始阶段，所以很多问题并没有完全暴露，但根据目前的状况我们可以很大胆地假设以下问题极有可能会在将来影响农民的生活稳定： 村民住宅小区所依附的土地的性质是宅基地吗？如果不是，那么是不是意味着被改造的地区以后就不存在“宅基地”这个概念了？后代们将来的住房问题会不会因此而受到重大影响？如果是宅基地，那权利的归属问题如何解释？ 农民对于补偿之后的房产可不可以自由交易？可以说这个问题是上一个问题的延伸。农民对自己的房产能否随意处分还得有赖于其所依附的土地的性质问题的解决。 三、问题背后的物权法的缺及解决路径 公益的调查由调查员或者调查委员会进行，根据《环境法典》第2章第3节的条款从事相关的行为，对所涉及的环境以及城市规划需要进行详细的论证。调查员或者调查委员会应该在公开调查后的最多6个月内递交他们的调查结论。最后需要按照一定要求做成档案，并接受公开辩论的检验。如果调查在规定时间内得以结束，公共利益宣告的程序才能得以进行。对不动产的全部还是部分的征收，或者对不动产权的征收，都不可能在公共利益的声明宣告之前进行。公共利益的宣告视其情形由省长与最高行政法院行使。公共利益的宣告需要符合事先的调查，符合《城市规划法典》与《环境法典》的相关规则，同时公共利益的需要应该包括实现计划所需要的期限否则，最高行政法院可以对公共利益的宣告进行撤销。 四、结语 农村城镇化改造暴露了一系列我国法律的漏洞，尤其是作为保护公民财产安全基本法的《物权法》过于简陋，导致了公民的合法权利并没有受到全面保护。本文就农村城镇化改造过程中出现的两个重点问题进行了简单分析，并提出了一些不成熟的意见，试图解决新形势下的新问题。对于房屋产权问题，由于涉及宅基地，过于复杂，故笔者只做了简单分析。 宋健.不动产征收中公共利益的立法模式评析.法制与社会.2009.10（下） 房少坤，王洪平.论我国征收立法中公共利益的规范模式.当代法学.2006.1 许中缘.论公共利益的程序控制——以法国不动产征收作为比较对象.环球法律评论.2