南京写字楼走出追求高得房率的误区.doc

南京写字楼走出追求高得房率的误区 宽敞的大厅、布置精美的供客户停留休息和商务会谈的区域、美观大方的公共走道，这是我们印象中高档写字楼的模样，这无疑能够体现企业的品牌档次。写字楼不同于住宅，不是居家生活的地方，而是展示企业形象、提供舒适工作环境的场所。 从整幢、整层到单间零售，写字楼的权属出现了从一个大业主到多个小业主的变化趋势。面积拆零后，写字楼得房率的高低成为许多业主关心的问题。近期一些写字楼广告中打出了高得房率的诱人指标，不少专家指出房产市场在片面地追求得房率高的误区中越陷越深，同时这也造成了高层住宅及写字楼很少有高品位楼盘脱颖而出，远远落后于上海、北京、广州等国际化大都市的相应房产品位。 片面追求高得房率不足取 写字楼的低得房率代表着它的高附加值。如果一幢写字楼设计时仅考虑机房、地下室等最基本的公共空间，那么得房率也可以突破70％，但这是以牺牲配套面积为代价的，无形中也影响大楼的品位，不符合当前的高标准写字楼发展趋势，并不足取。目前国际流行的写字楼设计理念是将一些传统中属于办公室内的功能分离出来，延伸到整幢大楼的公共空间中去。譬如大堂要宽敞舒适，有供客户停留休息和商务会谈的区域；公共走道要美观大方，能够体现入驻企业品牌档次；会议室不一定要分散在每个楼层每间公司内，而是可以统一安排在整幢大楼的会议层，由大楼内企业共用。凡此种种，都将扩大公用面积。表面上看降低了写字楼得房率，但实质上却提高了它的品质形象，同时也最大程度地优化了资源配置，有利于中小型企业控制商务成本。 记者在采访江苏德基房地产发展有限公司销售部易晓经理时她谈到：我们对得房率的概念应有一个统一的理解。房地产市场上对得房率的理解主要有两种：第一种，得房率是每户室使用面积与该户建筑面积的百分比。第二种，得房率是套内建筑面积与该户建筑面积的百分比。所谓套内建筑面积，是指套内使用面积、套内墙体面积与阳台建筑面积之和。不管开发商还是购房者，一般都取第二种计算方法，称为净得房率。除了算法，还有很多因素影响得房率的高低，德基大厦150米的高度按政府的规定需要有2个避难层，如果98米的写字楼就不需要，仅在这一项数据上，得房率就可能相差几个点。所以片面地用得房率来肯定是否具有投资价值，并不足取。 建筑学角度谈得房率 一般而言，写字楼建筑面积包括本楼层公用面积的摊派与整幢楼公用面积的摊派。本楼层的摊派包括公用走道、楼梯等部位面积；整楼层的摊派则包括地下室、车库、大堂、管理室、空调机房、设备房、水箱等种种设施的面积。大量的公共空间，使得写字楼的得房率多在60％左右，远低于住宅标准。 如何从建筑学的角度追求恰当的得房率，记者就此问题采访了江苏中大建筑工程设计有限公司高民权设计师，高教授谈到好的建筑设计可以追求适度的得房率，对于写字楼来说一味地追求高得房率是不合理的。例如门厅的规模、走廊的大小，都有适宜的设计准则，追求高得房率而缩小公摊面积将极大地影响设计效果，当然也不能大而无当。所以合理的参数、合理的公摊面积等因素综合考虑才能保证最佳的得房率。 低得房率带来高附加值 写字楼内部功能外部化的发展趋势，是造成写字楼得房率难以提高的一大客观因素。一些写字楼的发展商为追求整体品质，多倾向于适当降低得房率以让出更多的公用面积。写字楼内部功能外部化的发展趋势，是造成写字楼得房率相对较低的一大客观因素。写字楼为追求整体品质，就得适当降低得房率以让出更多的公用面积，如大堂、走道、地下室、管理室、空调机房、设备房、水箱等种种设施的面积。大量的公用空间，使得甲级写字楼的得房率多在60％左右，从某种程度上讲，写字楼的低得房率代表着它的高附加值。遗憾的是在其他城市写字楼适当降低得房率来提高其楼盘品位和附加值已成不争的事实时，南京某些写字楼开发商还在高举高得房率的大旗，殊不知以牺牲配套面积为代价，无形中也影响了大楼的品位和品质，不符合当前高标准国际化写字楼的发展趋势。 在南京某些高档写字楼售楼现场，一些投资型买家普遍表示，能够接受写字楼的低得房率现象。他们认为，虽然支付的是一百多平方米的办公室的价钱，实际能使用的不到一百平方米，但这并不影响整体的投资收益。只要有美观的大堂、完善的商务配套设施和高质量的物业管理服务，一样能获得预期中的投资回报。