土地估价师实践总结一.doc

专业实践总结1±∑K）×K1×Ｋ2×Ｋ3±开发程度修正幅度]×K4（其中式中： K1──期日修正系数 K2──容积率修正系数 K3──其它因素修正系数 K4──土地使用年期修正系数 ∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和）。该估价方法主要适合在城市规划范围内的商业、住宅、工业、综合土地的评估。在实践过程中，首先要收集当地必威体育精装版的基准地价成果，包括基准地价图表及修正体系，一般地区的基准地价技术报告中涵盖了这些内容。其次在实地踏勘过程中，一定要仔细填写现场调查表，主要包括区域和个别因素的调查、区域地价水平的调查，这个在实践过程中显得特别重要。本方法存在的不确定因素主要有：期日修正系数中涉及的地价指数和还原利率的确定。 （2）假设开发法。其计算基本公式为：总地价=售楼总价-开发总费用-专业费-不可预见费-利息-利润-税费。该估价方法主要适用于待开发建设土地、有明确规划依据的土地及建成区房地产市场较繁荣的区段土地。该估价方法首先要求用市场比较法求取宗地预计开发完成后或现行状态的价格水平，主要涉及在现实调查中，对宗地所在区域的房地产市场价格的调查和分析，其次开发费用的确定，也要求评估人员对区域相关工程承包价有很熟悉的了解和把握。相关费用的项目和标准，需要评估人员到规划、房产、土地、财政、税务等部门收集相关的法律法规和收费标准，以次作为评估取值的依据。 （3）成本逼近法。其计算基本公式为：土地价格＝（土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益）×修正系数。该方法主要适合乡镇、郊区等市场不活跃区域的土地估价，要求宗地所在周边区域有征地拆迁案例，有明确的征地补偿文件。该方法在运用过程中，首先要取得当地征地拆迁补偿文件，因为土地取得费主要依据当地征地拆迁补偿文件相关条款规定，土地开发费用需要调查才能确定（部分参照城区基准地价技术报告中涉及的土地开发程度修正中涉及的土地开发费用）。 （4）市场比较法。该方法主要适合于房地产市场较发达的区域，周边有很多可以参照的市场案例。该方法运用过程中的难点在于收集市场比较案例，但大多数时候，要求收集有文字依据的市场案例存在一定的难度，有时候比较案例的确定只是依据市场调查，缺乏一定的文字依据。 （5）收益还原法。该方法由于其特殊性，日常用的较少，因为如果用企业收入来还原，要求提供财务报表，由于委托方考虑自身原因，一般不会提供经过审计后的财务报表。如果用租金来进行计算，租金水平虽然可以调查得到，但在实践过程中发现，一般用收益还原法来测算的地价和市场价值存在很大的差异，这也许是还原利率的确定上存在一些问题所导致的结果。 由于各种方法都存在一定的局限性和不足，这就要求评估人员在现实估价工作中要多调查多分析，做到心中有价，那样在估价过程中才能更好地处理好理论计算与实际地价之间的差异问题。 三、对土地评估风险的实践认识 原来认为评估行业是个低风险行业，所谓估价，有些偏差总是难免的，但经过专业实践过程中，发现评估行业其实存在着很多风险，下面就个人理解风险主要体现在： （1）政治干预带来的风险。虽然说目前多数评估机构都要求脱钩改制，遵从“公平、公正、公开”原则进行执业，但实际上政治干预广泛存在，比如领导“打招呼”、“开条子”甚至下红头文件要求刻意压低地价。土地评估机构作为中介机构，在业务上和相关单位来往密切，政府等相关部门的政治干预对于评估机构而言压力巨大，在我看来，这是评估行业面临的最大风险。 （2）有关法律法规依据不足带来的风险。在评估日常业务中，有时候会碰到特别敏感的估价业务，比如在涉案评估和处理纠纷过程中，评估的每一个参数的取值都要求有法律依据。就目前我国的小城市评估市场而言，这种条件尚不完全成熟，比如基准地价系数修正法中的地价指数及还原利率的确定、假设开发法中楼盘的售价、成本法中的土地开发费用等都很难找到相关明确量化的可以引用的数据，由此带来相应的业务风险。 （3）估价从业人员职业素质带来的风险。目前估价机构普遍存在估价师挂靠、另低薪聘请如一些应届毕业生等理论和实践经验都不很丰富的估价员来处理日常事务，由此带来的风险主要体现在：现场踏勘较粗糙、估价报告存在文字错误、计算过程存在逻辑错误、相关取值很大主观性等。 （4）高额业务收入诱惑带来的风险。俗话说“有钱能使鬼推磨”，估价机构作为一个企业，盈利是其主要目的，有时候在委托方高额评估费的诱惑下，比如在做抵押贷款评估过程中，易造成虚高地价，给企业运行带来隐患。 综上所述，在专业实践过程中，对不同估价目的的评估流程、估价方法的现实应用以及评估行业存在的行业风险有了较深刻的认识和理解，而这些认识和感受是书本上没有的，只有在实践过程中不断积累和加深的。作为取得了估价师资格证书的估价人员，就是要在现实生活中不断积累各种经验，把实践和理论很好地结合在