地产商如何应对宏观调控.doc

地产商如何面对宏观调控？ ?一次与某著名地产企业家交流的时候，他抱怨到，做房地产很痛苦，总是碰到政府的调控，你根本无法做什么战略，因为无法预测这个产业明年会如何，没有预测，那有什么战略？听完他的话，我问了他一个问题，你的利润率是多少？他回答，大概有20%左右吧。问他，你知道TCL一年的销售额是多少？ 2010年度，TCL集团营业收入518亿元，其中归属于上市公司股东的净利润只有4.33亿。我接着逼他回答一个问题：你觉得李东生做企业的水平比你高还是低？ 当然，大家不在同一个行业不好比，但常识总是有的吧。接下来我问，家电行业是没有政府干预的，如果你喜欢完全竞争的话，你大可以与李东生换，比如李东生来做你的房地产公司，你来做他的家电，你愿意吗？他不说话了，我相信他懂得家电这样一个没有政府干预的产业更难做。 普遍缺乏的地产常识 我想，这就是很多房地产企业总裁最缺乏的一个基本常识，那就是你从事一个行业的时候，首先要问自己，这个行业的属性是什么？中国经济改革发展到今天，凡是没有政府干预的行业，都已经竞争得白热化了，利润率大多在社会平均回报率之下。高利润的行业，都是由于历史原因开放得较晚的行业，这些行业的利润率通常都较高，但这些行业开放晚，一定是这些产业特殊，既然特殊，政府就会时不时的干预市场，这似乎是很合逻辑的呀，而房地产恰恰就属于这类产业。 懂得这种道理之后，身处这些行业的企业真正要做的，可能就不是“得了便宜”之后的抱怨或漫骂，而是问自己一个问题，从长期看这个产业的发展目标与趋势是什么？这个产业的根本属性又是什么？一旦懂得了产业的目标、趋势与行业属性，那么，企业也许就懂如何适应这样的生态环境，更懂得什么叫“时势造英雄”。 万科“活在未来”的时期 我曾经与王石交流过，我问他，在房地产行业尚处于启蒙期的时候，你选择绝不行贿，选择公开透明的管理方式，选择职业经理人团队，就没有想过可能未来不是按你选择的方式发展？王石回答，在当时寻租盛行，灰色交易流行的环境中，我就对未来作了一个判断，我赌中国经济一定会朝着市场化法制化的方向发展，当然中国经济还有一个方向，就是拉美出现过的官商经济，但在当时的环境下，最值得选择的就是选择相信什么，王石觉得万科的上市与发展本身就是时代的产物，万科选择相信中国的未来，某种程序上讲，当时的万科是为未来而不是“当下”而存在。 许多年过去了，现在有很多房地产公司都在声称“超越万科”，但对比这些公司的发展历程，很明显这些公司大多是从 “活在当下”走过来的。有句话说得好，要想知道一家公司未来要到哪儿去，最重要的是去研究它从哪儿来，在中国这样一个缺乏宗教传统的环境中，我不太相信“原罪”会轻易地在一家公司的发展历程中消失，从这个意义上讲，在房地产这个行业，真正能够超越万科的公司还真不多。我觉得，在销售规模上超越万科容易，但如果你要用“活在当下”的企业追求来超越“活在未来”的万科，除非中国的房地产行业发展“开倒车”，我像王石一样打赌中国房地产行业是朝着市场化法制化方向发展的，尽管这个过程有曲折与反复。 找到独特竞争力 在与万科合作的几年间，我时常感到万科的管理团队就是这样把自己的存在与发展，置于行业发展趋势之中，去思考与讨论“产业目标”与“行业属性”，从而公开把“不行贿”当成公司行为的基本底线，把公开透明当成组织管理的基本原则。在这样一种追求之下，或者说在恶劣的竞争环境中，万科逐渐形成了独特的竞争力，那就是把力气花在“万科周刊”对白领层的文化传播上，在城郊结合部“造城”，在“城中”精心设计与建造时代的人文精神与邻里关系，幸运的是，中国白领层的壮大印证了万科的判断，“万科”成为中国中产阶层最喜欢的住宅品牌。 开始良性循环 当然，凡事都是有代价的，真理再往前一步就成了谬误。万科这种独处的性格也造就了一种“清高文化”，万科与政府的关系一直存在着若即若离的关系，唯恐被政府“潜规则”。如果说这种性格在万科规模不大的时候，还不是多大问题，但当万科成为中国房地产第一品牌，政府对房地产的愈加关注时，万科就需要从战略的高度看待与政府的关系了。正是在这种背景下，我们与万科一起研究了美国房地产行业的产业目标与行业属性，我们希望从美国这样充分竞争的市场中，寻求企业与政府之间的良性循环关系。 在研究中我们发现，即使是像美国这样充分竞争的国家，房地产也时常会面临着政府的干预。比如在1929－1933美国经济大萧条期间，都市中房屋建筑的建设数量减少了约90％，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。面对这样的情况，1932年，罗斯福政府批准《住宅抵押贷款法》(HOLA) 由联邦政府负责担保，形成提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场，随后，国会正式通过《国家住房法》(NHA) 设立联邦平民房屋建设总处(USHA)，以建立