城镇化别让圈地变“鬼城”.doc

城镇化别让圈地变“鬼城” 10月10日获悉，成都天府新区已经获批成为国家级新区，正式获批文件将在近日内对外公布。其发展目标和两江新区一样，要成为成渝经济区一个次核心区。毫无疑问，天府新区获批国家级新区之后，和其他国家级新区一样，天府新区的楼市又将成为投资和关注的热点，大规模的“圈地运动”有可能还会在天府新区发生。 　　新区新城建设如火如荼 　　回顾国家级新区发展历程，自上个世纪90年代出现了上海浦东新区和天津滨海新区后，我国于2010年开始逐步放开国家级新区的审批节奏，2010年6月重庆两江新区成立、2011年6月浙江舟山群岛新区成立、2012年8月甘肃兰州新区成立、2012年9月广州南沙新区成立、2014年1月陕西西咸新区成立、贵州贵安新区成立，2014年6月青岛西海岸新区成立、2014年6月大连金普新区成立、2014年10月成都天府新区将成立。 　　就天府新区来说，天府新区将成为云贵川渝地区的第3个国家级新区，而西部地区的国家级新区数量将从目前的4个上升为5个。至此，全国国家级新区数量将达到11个。 　　四川天府新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、天津七座新城……这对于中国各大城市的新城新区建设来讲，只不过是冰山一角，更大规模的新区新城建设仍然在如火如荼地进行中。 　　2013年国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对12个省区的调查显示，12个省会城市，平均一个城市要建4.6个新城新区；144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区。 　　毫无疑问，大规模兴建新城、新区、城市副中心等，势必会导致地方城市建设贪大求快，市政配套、居民生活配套等诸多方面可能滞后与城市建设与发展的速度，产业的发展速度也没有办法支撑这么大体量的“造城运动”，这个过程中不仅造成了巨大资源浪费，更潜藏着系统性风险，比如开发商大规模的“圈地运动”、“空城鬼城”现象等等。 　　大规模兴建新区新城背后“圈地运动” 　　大规模兴建新城、新区是由多种利益驱使导致，就“圈地”现象而言，依据“圈地”主体不同，主要可以分为三类： 　　第一类是开发企业，由于土地储备的多少是衡量一个企业可持续发展的关键指标，因此，开发企业开始利用物流中心、商品集散中心、文化产业、养老地产、旅游养生地产等概念圈占大批量的土地资源，进行土地的战略储备，以被后期长期发展之用。 　　第二类，各地正在大规模兴建的各类新城、开发区、园区、城市副中心等。为了争夺国家鼓励相关产业政策的红利，各地方政府尤其是地级市以下行政单位，以各种名义报批大量新城、开发区、园区、城市副中心，以“以租代征”、低价征地等方式圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。 　　第三类，部分实力比较强的实体企业为了解决自身资源整合或行业资源平台，开始在全国大规模拿地进行平台搭建，开发产业综合体项目，顺便进入了房地产开发领域。如一些知名的电商企业开始纷纷在各地投资建设区域物流中心，类似于卓越亚马逊[微博]、阿里巴巴[微博]集团、京东商城[微博]等“电商企业+自建物流园区” 运营配送中心已大势所趋。 　　近期之所以出现大规模“圈地”的现象，主要还是政策驱动因素影响所致。首先，在中央多次表态城镇化是我国扩大内需的最大潜力的驱动下，市场机会与利益驱动导致各地热衷于新区、新城、开发区、园区的报批，一些开发区、园区、新区、城市副中心规划大批量出台。 　　其次，对于热衷于“圈地”的企业来讲，由于土地本身资源的稀缺性、保值增值的功能，在新的市场机会的面前，各类投资主体当然也不可避免利用“圈地运动”实现土地本身的增值。第三、对于开发企业来讲，当前市场基本面趋好，资金面有所好转不再紧张，此时，通过拿地进行战略布局，“换仓”谋求下一轮市场发展机会成为当前开发企业的策略。 　　“圈地运动”的负面结果 　　表面上来看，在多因素驱动下，大规模“圈地”可以对于以上不同主体来讲储备更多的后备发展资源，但是，大规模“圈地”的现象的势必会造成一些负面的影响与结果。 　　第一，土地资源短期内成为少数利益集团圈地谋利的工具，造成一些土地资源出让而不开发，导致土地资源的闲置、浪费。 　　第二，尽管“以租代征”农地明令禁止，但是，部分地方政府伙同相关企业以“以租代征”、低价征地等方式仍然圈占大量农地，直接在农地上进行工厂开发区、园区建设。后期却由于招商运营能力、市场经济环境等因素导致这些开发区难以盘活，反而成为地方经济发展的拖累，造成更多的社会矛盾和问题。 　　第三，各地方政府为了争夺政策红利，利用各种政策“圈地”，这样地方政府就可以在新城、新区、开发区等名头之下享有更大的土地支配自住权，这样地方政府或新城、新区、开发区管委会/招商局就可以以此和其他城市争夺产业优势资源，这样，势必会造成城市之间同质化的竞争，以摊大饼模式建设新城、新区、开发区，最终