当前经济形势下的房地产投资市场渐成鸡肋.PDF

当前经济形势下的房地产投资市场渐成鸡肋 谚语有云：良田千倾，日餐不过一斛；华屋万间，夜卧不过五尺。寥寥数字把吃和住的本质属性表露 无遗。而辗转千载，到了现如今市场化经济时代，拥有良田千顷及华屋万间则意味着你是土豪中的土豪。 不难理解，住房早已脱离了其本来的居住价值属性，也即是我们通常说的刚需。不仅如此，其早已经迈过 了普通的商品属性，成了切切实实的投资属性物品，且是一种在过去很多年最为理想的投资属性物品。既 然是投资属性物品，当然与宏观社会经济运行是密不可分的。 自2014 年4 月份开始，国内房价开始滑落，并一路下行。房地产投资市场 前景堪忧，就目前的国内经济形势以及国际环境来讲，房地产投资市场已然失去 了未来。为什么这么讲，下面一一道来，我们先从市场利率开始。 投资指的是特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益或是资金增 值，在一定时期内向一定领域的标的物投放足够数额的资金或资金或实物的货币 等价物的经济行为。总而言之，投资的根本目的就是为了获得收益，以求实现资 本增值。既然有收益，自然就产生了一个收益率问题。投资标的那么多，为什么 房地产成为首当其冲，原因无他，因为收益率较其他标的高而已。作为收益率的 衡量标准，必然脱离不了市场利率，在谈市场利率之前，我们先了解一下宏观经 济运行情况。 根据货币流通公式：名义GDP=MV，其中M=KB，则有名义GDP=KBV，M 为 货币供给，K 为货币乘数，V 为货币流通速度，B 为基础货币。可以看出，在一 定的名义GDP 下，货币乘数B 和货币流通速度V 之间存在着反比关系，即在一 定的产出水平下，货币流通速度增大，则货币乘数减少；反之亦然。我们再来看 看货币乘数的定义，所谓货币乘数也称货币扩张系数或货币扩张乘数，是指在基 础货币基础上货币供给量通过商业银行的创造存款货币功能产生派生存款的作 用产生的信用扩张倍数，是货币供给扩张的倍数。简单来讲就是指通过商业银行 不断的贷款、存款从而创造货币而放大的货币倍数，也即是相当于杠杆效应。 图1：2005-2014 年基础货币与货币乘数走势图 310,000 5.20 5.00 260,000 4.80 210,000 4.60 4.40 160,000 4.20 4.00 110,000 3.80 60,000 3.60 2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 2 6 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 0 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 6 6 7 7 8 8 9 9 0 0 1 1 2 2 3 3