清末民初上海地区找价契约研究及对当代立法启示.PDF

二、结题报告 清末民初上海地区找价契约研究及对当代立法启示 法学院 郑松洁 郑文绮 指导老师 郭建 摘要：本文意图借助PASW Statistics 18.0 软件，对《清代上海房地契档案汇编》一书的 量化分析，归纳清代上海房地买卖的特点。并结合清代具体条例法规以及实际操作，寻找找价 契约的产生和泛滥的原因。回溯中国古代儒家文化背景下契约精神以及所有权观念的发展流变， 并且与以罗马法为代表的大陆法以及英美法相关概念进行比较，最终从制定当代典权制度和找 贴规范的角度为典当行业的发展提出立法建议。 关键词：找价契约，房地产买卖 Abstract: This paper quantitatively analyzes contracts from the book “Record of Real Estate Sales Contract in Shanghai during Qing Dynasty” with the help of PASW Statistics 18.0 and concludes the characteristics of real estate transaction in Shanghai during Qing Dynasty. It also tries to find reasons why the “Zhaojia” contract prevailed in ancient China in real estate deal through referring to law of Qing Dynasty and comparing the difference of legal culture between the western and the eastern. In the end, some advice is given to enacting law in the present age. Keywords: “Zhaojia” contract, real estate transaction in ancient china 引言 在中国古代社会的房地产交易中，除了相似于现代房地买卖的“绝卖”之外， 绝大部分的买卖活动是介于典当和买卖之间的“活卖”。活卖是在土地、房屋出卖时， 卖主保留回赎的权利的买卖方式。若到期回赎，则结束了典当的关系，若无力回赎， 可以委托中人，向典权人将典权实际价值的差价找回，改典契为卖契，将典物的所 有权彻底转移给典价人。活卖因为既可以迅速为出典方融资，并能避免背上变卖祖 产的恶名而流行于中国古代的房地产交易。 中国古代典卖不分，而找价契约就是出现在活卖中的特殊合同，它是弥补典卖 差价，并结束典权关系，而转为绝卖的契约。在活卖交易中，第一张卖契之后签订 的以找贴为目的契约均为找价契约。 一般来说，活卖后若无法回赎，则找贴一次绝卖为当。大清律例规定：“若卖主 无力回赎,许凭中公估找贴一次,另立绝卖契纸;若买主不愿找贴,听其别卖归还原价”。 1官府限制了找贴的次数为一次，但实际上清代上海的房地产买卖中大部分找贴为两 1 《大清律例•户律•典卖田宅》 次以上。尽管清代条例明文规定仅“许找贴一次”，且法典从未明文承认或批准习俗 中的“找价”概念，但在民间实际操作中，红白契、多次找价的现象层出不穷，出 现了各种找价契约的形式，包括叹契、升（兴）高起造契、拔根叹契、装修契、门 房上下契等，针对一个不动产标的的买卖往往存在多份契书，且时间跨度不一。找 价契约的泛滥使得房屋所有权归属始终处于动荡状态，扰乱了土地登记以及政府纳 税一系列机制的运作，土地纠纷频频发生。 本文就《清代上海房地契档案汇编》一书对此现象作一描述和分析。 1 清代上海房地买卖的特征 《清代上海房地契档案汇编》收录了清代上海县城清代至民初85 项房地产买卖 交易的共300 余份契约。笔者通过对其中80 项有具体时间、标的、金额的交易的时 间、买卖主体、标的及其位置、缴税状况等关键资料进行汇总，并借助PASW Statistics 18.0 软件，针对一些数据进行定量分析，最终得到清代上海房地买卖的初步特征。 1．1 绝卖与活卖 如下表所示，第