土地获取途径简介2.ppt

发起人推广概念 成立团队 制定业主章程 选定操作方案 风险提示 确定目标土地 选定业主 选定股东业主 业主交保证金 土地抵押备案 股东业主取得土地 设立房地产公司 项目立项 普通业主作为合作人加入 规划设计 业主分房 项目报建 项目施工 验收备案 业主入住 成立业主委员会选聘物业公司 公司注销 “个人合作建房模式”流程图 三、非建设用地开发的四种途径 1、土地转用 解释：房地产企业拟开发用地，虽然现状不是建设用地，但属于预留建设用地，可通过土地转用程序转为建设用地，进而进行开发建设。 理解： ①房地产开发必查“两个规划” 房地产企业如果拟定了开发土地，必查“两个规划”即土地利用总体规划和城市总体规划。查土地利用总体规划的目的在于，了解拟开发土地是不是建设用地，若不是建设用地希望属于预留建设用地；查城市总体规划的目的在于，进一步了解拟开发土地属于建设用地中的商服用地还是住宅用地。 ②房地产开发用地，必须是建设用地 我国土地一级分类分为三类，即农用地、建设用地和末利用地。所有的房地产开发用地，必须是建设用地。如果不是建设用地(最常见的是农用地，未利用地现实生活中很少见)，必须经过法定程序转为建设用地。 非建设用地转为建设用地，有五条路可走，分别走五种法定程序。第一种情况是拟开发的土地，虽然现状是农用地，但是属于预留建设用地，此时需要走的法定程序是“土地转用”； 2、土地置换 解释：房地产企业拟在某宗预留建设用地上搞开发，除了走土地转用程序外，可寻找另外相当面积的建设用地作为置换用地，将拟开发用地“置换” 为建设用地，进而开发建设。 理解：土地置换的关键是，寻找符合条件的置换用地。那么，置换用地应符合哪些条件呢? 2007年2月14日《河北省人民政府办公厅关于贯彻落实国家土地调控政策的实施意见》(冀政办【2007】2号)规定，“已经取得集体建设用地批准书或建设用地土地证(现状仍为农用地)，或1996年土地利用现状图标为集体建设用地且实际勘察为工矿废弃地且缴纳一定费用 (现状已经不是农用地，缴费是为了复垦)的，均可用于置换。置换后新的建设用地，遵循不占基本农田、农用地和耕地不减少、建设用地不增加的原则,且严格执行征地程序和标准,需要调规的需符合调规条件。” 3、指标折抵 解释：房地产企业拟在某宗预留建设用地上搞开发，除了走土地转用程序外，可考虑将其他地方闲置土地或未利用土地开垦或整理为耕地，取得折抵建设用地的指标，达到占用拟开发用地进行房地产开发的目的。 理解：指标折抵是土地转用的一种特例。指标折抵的关键是，复垦或整理的土地需经市人民政府土地、农业行政主管部门验收合格后，由市土地管理部门下达折抵建设用地指标。 2007年2月14日《河北省人民政府办公厅关于贯彻落实国家土地调控政策的实施意见》(冀政办【2007】2号)规定，“停止执行土地折抵政策。今后不再批准新的用于折抵指标的农用地整理项目。已经通过省国土资源厅立项的用于折抵指标的农用地整理项目，可以改为用于占补平衡或者总量平衡的土地整理项目。已经通过省国土资源厅验收的农用地整理项目新增耕地所折抵的建设用地指标，只能用于在土地市场治理整顿中清理出来的且在土地变更调查中已经变更为建设用地的违法用地补办手续，不得用作新增建设用地指标”。 4、土地调规 解释：房地产企业拟在某宗农用地或未利用地搞开发，可惜该宗地不属于预留建设用地，则可以考虑让土地管理部门调整土地利用总体规划，将拟开发土地调入预留建设用地的范围。 理解：土地调规中的“规”指的是土地利用总体规划。它的关键是，并不增土地利用总体规划中的建设用地规模，只是调整建设用地的空间布局。 土地调规的法律依据非常明确，即我国《土地管理法》第26条，“经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批堆，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。经省、自治区、直辖市人民政府批堆的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。” 1、商服变性 解释：先以商业服务用地名义取得商服出让地，在报建时改为其它建设用地(通常是住宅)，从而按照改变后土地性质进行开发建设。 理解：根据国土资源部颁布2002年1月1日起实施的《全国土地分类》 (国土资发【2001】255号)，全国土地进行三级分类，其中，一级分为3 类(农用地、建设用地和未利用地)，二级分为15类，三级分为81类。 其中，二级15类中的“商业用地”改称为“商服用地