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城市商品房住宅小区物业管理存在的问题与对策 摘要 作为房地产业的一部分，也是第三产业服务的一部分，现代物业管理正在进入快速发展的时期。随着社会经济发展，社会化，市场化和专业化将成为物业管理的未来发展趋势。住宅区管理作为物业管理的一部分，在实践中多年反映行业发展的重要性和优势上是显而易见的，但在传统住房管理模式的影响下，专业的物业管理在住宅小区的运作过程中也产生了诸多问题，有待改进优化，促进积极健康的发展。本文通过讨论住宅小区物业管理的基本理论，探讨了物业管理在社会和居住区的重要性。二是通过区域介绍作为住宅物业管理发展的代表，论证小区物业管理发展速度快，其重要性和优势得到肯定。三是通过对该地区的问卷调查，获取房地产管理问题，并提出对策。最后，考虑到发展建议，强调国家““十二五”规划建议中大力发展服务业的政策，抓住机遇克服困难，积极发展和加快实现全面小康社会。 关键词：住宅小区；物业管理；发展； 建议； 1.物业管理概述 1.1.1物业管理的含义 传统的物业管理意识是指所有者，开发商所有者通过利润管理拥有或租赁土地，房屋，设备，强调投资管理从施工到使用整个过程。随着社会的发展，有新的解释，物业管理是指财产所有人受物业所有人的委托，根据物业管理委托合同，对房屋建筑设备财产，市政公用事业，绿化，卫生，交通，法律，秩序和环境外观管理项目维修和维护，为业主和用户提供全面的付费服务。 《物业管理条例全程精解》指出：物业管理是指业主通选聘物业服务企业，由业主和物业服务公司按照物业服务合同，房屋及配套设施进行维护，管理的活动。 1.1.2物业管理的内容 物业管理可分为三种类型的具体服务： （1）公共服务 为所有业主和租户提供定期服务，所有家庭可以享受，贯穿于物业管理的始终物业管理公共服务项目有八个方面： 1）清洁：卫生清洁，垃圾清洁和定期清洁公共场所与公共走廊 2）绿化物日常维护：定期修剪，施肥，更新 3）安全管理：全天候保安人员每天24小时巡逻 4）公用水箱维护：公共蓄水池应定期清洗消毒 5）水电管理：设备配送，水泵和公共水电设施的日常管理和维护 6）污水设备管理：污水管，化粪池清洗保养 7）高层建筑附加服务：配备全职电梯管理人员，做电梯维修工作 8）根据需要添加其他服务 （2）特别服务 这是一些租户团体的服务。例如，高层居民24小时打开电梯，高层次的供水泵，消防设备，发电房维修等，专项服务的收费按各住户的建筑面积合理负担。（3）特别服务 这是为满足家庭的特殊需要而提供的个人服务。如护送房，定期家庭清洁室内卫生、收洗衣物、代办购物、购火车、飞机票等、代请保姆，照顾病人，代送孩子上学，委托家庭服务。这些服务的范围是相当广泛的，收费标准以成本加劳务费结算。这些服务是物业管理公司根据管理范围内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，是物业管理满足市场需求必须具备的功能。由于条件不同，物业管理公司的业务项目不尽相同，但一般来说，物业管理公司的基本业务项目有住房及配套设施维修改造，室内设计施工，家电，车辆及各种日用品维修服务，还可以根据健身，餐饮，娱乐等业务活动的实际需要。 1.1.3物业管理的地位和作用 （1）物业管理的社会和政治地位 人民安全生活是以国家繁荣的迹象为基础。根据马斯洛的需求层次理论，就业和住房是一个人最基本的需求。这也是两大事件。就业才能生存，安居才能乐业，人的生命周期中，除了工作和学习，70％-80％的时间住在住宅区。可以看出，物业管理是人民生活最基本，最重要的保障。而安居物业管理的社会责任。物业管理上涉及国家的兴旺、社会的和谐，下涉及民心的安宁、老百姓的稳定。从目前的深圳，广州，上海等物业管理水平来看，几大城市的物业管理已经由政府实施了70％的职能，已经参与社会保障，管理，环保，市政设施管理，供水，精神文明，属于政府的工作职能。有专家预测，物业管理的未来发展趋势可能会取代政府的基层政权，我们可以看到，社区物业管理在社会中较为重要的政治地位。 （2）物业管理的社会经济地位 据不完全统计，中国房地产投资占全国投资所占比例已经超过40%，投资比例可能超过任何其他行业投资。因此，延长财产使用寿命，提高利用率，加强物业的维护保养、降低维修成本，无论从产权角度出发，还是从拯救社会资源的角度来看，其经济意义非常大。根据物业管理发展的历史和这些年的成果，物业管理的成功延长了物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值，使物业保值增值都起到不可磨灭的功效。拯救社会劳动力，为业主，为社会创造巨大的社会财富，占有重要的经济地位。 （3）物业管理在社会精神文明建设中的作用 除了工作8小时，70%—80%的时间是生活在住宅区内，人们把紧张和严肃的办公室放回住宅区，需要放松自己的约束和心情。所以住宅区有着温馨安宁的