如何加强国土部门农房审批与监管.doc

浅谈如何加强国土部门农房审批与监管 摘要：农村宅基地是农宅的基地，农房用地审批与监管一直是土地管理的薄弱环节，本文针对雁江区农村建房违法用地、违法批地的问题，分析其主要原因为审批环节多，办理时限长；土地使用权不随房产所有权而转移。国土部门需要加强农房审批与监管力度，必须把好审批关近年来，随着经济社会的快速发展和新农村建设的深入推进，农村广大群众对住房的需求也越来越高，农村建房数量呈逐年上升趋势，人均住宅面积也显著提高由于前期审批及后期管理不够到位，各及相关部门要充分认识加强农房建设审批管理工作的重要性和紧迫性，规范农房建设行为加强农房建设全程监管，从严整治无序建房、乱占耕地切实提高农房建设水平。由于我农村地域广，人口多，村提出意见，进行公示，公示无异议后填写审批表格报规划所，规划、土管负责人对现场进行踏勘后，向乡镇（街道）分管领导提出申请，适时组织召开联审会，联审通过后，对报批项目在村上和乡镇政府的政务公开栏进行公示，无异议后，报乡镇长签字，伤害了农户走正常审批程序的积极性，导致了未批先建现象时有发生。）（〔201〕9号分家的）宅基地继承的传统。公民的房屋属于个人的合法财产,按照我国继承法的规定是可以继承的。城市的人可以继承父母的房子,农民的子女也应该有这个权利。现在《物权法》中没有明确规定农宅可以继承,而宅基地被认为是集体土地,无法办继承手续。宅基地没有继承,就是房子继承了,也不能改建和修缮,卖又不能卖怎么住?只有任其破败,自然灭失。公民在依法取得房产所有权以后,宅基地使用权和房子产权不能分割。宅基地的使用权应当随地面上的房产所有权而转移,由继承者继续使用。 子女继承父母的宅基地使用权和农宅后，政府应当允许子女办理宅基地用权和农宅的权证过户手续，这样子女才能真正获得宅基地使用权和农宅所有权，才可以合法拥有或转让。但如果子女户口属城镇居民的只能继承房屋所有权，土地使用权不能过户，因为《土地管理法》明确规定，宅基地取得权是农民依据其作为农村集体成员的身份而享有的。 如果可以依法继承房屋并转移土地使用权，就算户口属于本集体经济组织的成员，有的农民原已有一处宅基地，可能因为继承而有两处宅基地，现在大量的独生子女将来由于继承肯定会出现这种情况，房地一体不可分,禁止宅基地使用权转让，必然导致公民享有完全所有权的农宅也因此不能转让。 现在《物权法》规定使农宅交易范围过窄，使得农村房地产近乎变成死产，无法通过流通来增长自身价值，不利于农村不动产价值的实现，影响物的有效利用,对于权利人来说是极大的损失。市场经济条件下的物是流动的,只有流动才能实现物的价值。新的土地管理法实施后，国有土地使用权实现了从无偿无期限无流动到有偿有期限有流动的转变，国有土地资产价值得以显现，为社会经济发展注入了新的活力。而不分情况一味禁止包括宅基地使用权转让,这是有失公允的。 二、思考与建议 （一把好审批关，确保不乱批宅基地各个环节的审批要坚持从维护群众的根本利益出发，严格落实《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，《市人民政府关于的通知》（发〔20〕11号）和《加强农村宅基地管理的通知》（〔201〕9号）执行。国土部门把握好四个原则：一是规划先行原则；二是一户一宅原则；三是不占用基本农田耕地占补平衡原则；四是严格按规定人均面积进行审批原则。 （）坚持审批原则 1．规划先行原则。必须坚持“先规划后建设”“无规划不建设”和“先审批后建设”的指导思想，严禁占用基本农田，严禁占用集镇居民点，严禁占用重点项目建设的预留地，严禁在公路两侧夹道建房，严禁无设计图纸和规划未批先建，严禁借农房建设之名搞开发。 2．一户一宅原则。严禁一户多处建房行为，每户村民只能使用一处宅基地进行建设。异地新建的，必须在规划的地点修建并符合用地条件和用地标准，原有宅基地必须退还复耕。宅基地面积按人均不超过0平方米的标准执行，宅基地面积按人均不超过0平方米的标准执行3人以下的户按3人计算，5人以上的户按5人计算。 3．安全适用原则。科学合理选址，滑坡、塌陷、泥石流等地质灾害易发地段的农房建设，不得予以审批；主要交通道路沿线建房必须按后退距离要求从严审批。4．生态环保原则。农房建设的规划、选址、设计，必须符合环保部门的强制性技术规范。严禁污水直排，严禁损坏河道，严禁开挖山体，严禁外观不统一、不协调。 （）严格审批程序 1．镇规划区外的农房建设审批程序 （1）申请? 建房户提出申请交村委会。 （2）公示? 村（居）委会收到建房户申请后进行公示，公示期不得少于7天，公示期满群众无异议并签字同意，无土地纠纷，由村（社区）出具公示结论。 （3）选址? 由乡规建办、国土所、村（社区）、组到现场踏勘核定选址范围，选址确定后，由县住房和城乡规划建设局颁发《建设项目选址意见书》、《建设用地规