容积率 豪宅组合.doc

容积率指标与单一建筑形态的关系 在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系： 　　　　　　建筑形态 住宅小区容积率 　　　　　　独立别墅 ≤ 0.3 　　　　　　双拼别墅 0.4 — 0.5 　　　　　　联排别墅 0.6 — 0.8 　　　　　　叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层） 　　　　　　花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层） 　　　　　　多层 1.2 — 2.0（6—7层） 　　　　　　小高层 1.6 — 2.2（8—11层） 　　　　　　中高层 2.2 — 2.8（12—18层） 　　　　　　高层 2.8 — 4.5（19—33层） 注： （1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。 （2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或 者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细 分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。 ■ “高层低密度”与“低层高密度” 建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。 而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低 密度”。 低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅 与普通住宅的标准之一。 高容积率难以保证低密度。从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低 密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。 而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。如目前深圳市场供应的别 墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能 成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型 案例。 深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里”。 “万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。但到过“万科．17 英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。 深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。 容积率3.18的“中信红树湾”几乎是清一色的100米高层建筑，最大可能地增加绿地率（其 园林景观做得不尽如人意不在本文讨论之列），其规划手法与香港高层住宅几乎相同。 深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“香蜜湖1号”、“水榭 花都”。 “香蜜湖1号”、“水榭花都”都以低层Townhouse和高层住宅组合成复合型建筑形态，在空 间上实现了“高层低密度”与“低层高密度”，其总体空间规划大气和阔绰。 从严格意义上说，只有建筑密度低于20%的楼盘，才可以称其为“低密度住宅”。理论上， 容积率小于2.2的住宅小区，具备设计成“低密度住宅”的条件。 在香港出现超高层住宅建筑之前，容积率3.0曾作为是否豪宅的分水岭；在深圳，高层住宅 建筑大于容积率3.0却堂而皇之地以豪宅自居，并且得到市场的认同，不得不佩服深圳地产 人营销的力量。 深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里一期”。 ------------------------------------------------------------------------- 也难为了香港的严讯奇建筑大师，“万科．17英里”Townhouse在建筑设计上构思巧妙，几 乎可以作为中国山地建筑的典范。 ------------------------------------------------------------------------- 深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。 深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“香蜜湖1号”。 深圳“高层低（空间）密度”与“低层高密度”结合的典型楼盘：“水榭花都”。 “金地梅陇镇”的高层大板楼，不压抑才有怪哈! 深圳市场与多层无关 石破天惊的“九部委新政”的“70，90”规定，使得深圳的地产商们如同掉了一块肉似的大 呼“不按市场需求办事”。 曾几何时，随着深圳生活水准的提高，深圳市场上的多层住宅逐渐被带电梯的小高层、高层 住宅所替代。 曾几何时，多层住宅的低容积率成了打造低密度豪宅的突破口。 真正的深圳豪宅提升物业价值的秘密，正是深圳地产人的秘密武器——多层住宅变别墅！ 君不见，在深圳的房地产市场上，多层住宅——这类普通住宅的传统建筑形态，几乎已经绝 迹。 国