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?1? 第八讲????房地产权属登记法律制度? ? ? 一、房地产权属登记概述? （一）房地产权属登记的概念? 房地产权属登记，——指法律规定的房地产行政主管部门对房地产所有权和使用权以及 由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利等权属现状及变更状况进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。也就是房地产行政主管部门对房地产产权状况进行持续的记录，登记房地产产权人的权利，在专门簿册上记载权利的种类、范围等情况并向房地产产权人颁发权利证书的一种法律行为。? 通过房地产权属登记，房地产管理部门通过审查和确认房地产权利人、房地产权利的性质、权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等，从而在专门的簿册中对房地产所有权和其他权利进行记载，并设臵房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。? 房地产权属登记，是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。它要求凡在规定范围内的房地产权，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理部门申请登记，经审查确认产权后，由房地产管理部门发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，经过登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。? ????房地产权属登记的主体包括登记机关和登记申请人。登记机关为市县的土地管理部门和房产管理部门。登记申请人为房地产所有人、房地产权利变更的当事人或者与房地产有利害关系的人。登记机关与登记申请人之间是管理者与被管理者的关系，登记机关享有审查登记申请、裁决是否登记、处罚不履行登记义务行为的权力，登记申请人负有申请产权登记、服从管理、接受处罚的义务。? ? （二）?房地产权属登记的功能 ?1、产权确认功能? ????房地产权属登记，具有确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。房地产产权因登记而发生效力，得到法律的确认，并由国家强制力加以保护，以资对抗权利人以外的一切他人，从而建立产权人对房地产的法律支配关系，并得以排除一切他人的侵害。? ????2、产权公示功能? ???房地产权属登记，?具有将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。房地产权利在通过登记公示以后，就能产生法律上的公信效力，可以用来对抗第三人。房地产登记，使权利变动的事实向社会公开，一方面可以减少无权处分他人房地产的行为，保护真正的权利人，另一方面也使交易的相对人了解房地产上的权利状态。房地产产权因登记而得以向社会大众公开昭示其产权状况，以使利害关系人周知，保护利害关系人的了解权利，并由产权公示而产生社会公信力，公示的产权方能产生物权变动的效力，从而有力地保障房地产交易的安全。??? ??3、产权管理功能? 房地产权属登记，?具有实施国家管理意图的功能。体现在两个方面：产籍管理和审查监督功能。一方面通过产权登记建立产籍资料，从而加强产籍管理；另一方面通过对产权的得失变更进行审查监督，从而保证产权登记的真实性和合法性，进而实现国家房地产行政管理的意图。? ? （三）房地产权属登记的效力?? ????1、房地产权属登记的效力模式? 房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。但房地产权属登记的效力如何，世界各国立法规定有所不同，大致上存在三种模式：? 第一种是德国法模式。肯定债权行为之外有物权行为独立存在，以登记作为物权变动的要件。规定不动产物权的变动不仅需要当事人的合意，而且需登记才能完成。非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不产生效力。未经登记的产权只能得到债权保护而得不到物权保护，登记对于产权变动具有绝对效力。登记具有公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。瑞士及我国台湾地区等在不同程度上采用该模式。? ????第二种是地券交付模式。因是托伦斯所创，故又称托伦斯模式。规定将房地产权属状况记载在依法制成的地券上，一式两份，一份由产权人保存，一份由登记机关存查，权属状况发生变动时，登记申请人应将地券交回，由登记机关重新颁发新地券给新产权人。它也强调登记对房地产权利的转移或者设定具有绝对的效力，登记具有公信力。大多数英美法系国家采纳该模式。?