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经营城市中土地储备制度的再思考 　　摘要: 制定合理城市土地储备制度是城市用地制度的再一次创新,是更进一步深化城市用地制度改革的一种客观要求。然而,在城市土地储备制度运作的实践中还存在若干需要进一步解决的问题建立和完善我国城市土地制度,关键是要构建科学合理的土地储备运行机制、建立城市土地基金、健全和完善土地市场以及城市土地储备制度的法律支持体系。 　　Abstract: Formulating the city land reserve system is the system of urban land again, is further deepen the innovation of urban land use system reform of an objective requirement. However, in the city land reserve system operational practice still existing some problems that need further effort to establish and perfect the system of urban land, the key is to construct a scientific and reasonable system of land reserve mechanism, establishing the city land fund, and perfect the land market and the city land reserve system of legal support system. 　　关键词: 土地储备;经营城市;制度;思考 　　Key words: land reserve;city management;system;thinking 　　中图分类号:F293.2 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)19-0245-01 　　 　　0引言 　　经营城市,即要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设之中,全面归集和盘活资产,促使城市重新配置和优化组合,从而建立多元化的融资渠道,不断扩充城市建设的资金来源。经营城市的核心是运营城市空间资源,尤其是土地资本,因为,城市的一切活动都要依赖于土地,而土地供给又具有稀缺性,只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库里,进行土地优化配置,才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。 　　1需要明确的几个概念 　　1.1 经营城市“经营城市”的概念与内涵,界定为“构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本(如土地资源)、人力作用资本(如道路、桥梁等基础设施)及其相关的延伸资本(如广场、街道的冠名权)等”进行集聚、重组和运营,从中获取收益,再将这笔收益投入到城市建设的新项中去,走“以城建城”、“以城养城”的新路子。 　　1.2 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、置换、到期回收、土地整理等方式,从分散的土地使用者手中将土地集中起来,并由政府或由政府委托的机构组织进行土地整治与开发。在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后,再根据城市土地年度计划,有计划地将土地投入市场的制度安排。 　　通过以上概念的比较,可以看出建立城市土地储备制度是经营城市过程中的一个重要环节,利用土地保值增值的特性,通过政府对其垄断性的储备,合理地调控土地市场,使其达到增值的目的,进而使政府获取土地收益,为城市建设、旧城改造积累资金。 　　2经营城市与土地储备的关系 　　我国城市土地属于国家所有,政府享有在法律规定范围内占有、使用、收益和处置土地的权利。但很长一段时间以来,我国城市存量土地几乎掌握在使用者手中,政府事实上失去了对城市存量土地的控制,土地市场比较混乱,并带来一些弊端。 　　如:其一,城市规划难以实施。由于政府未能垄断土地一级市场,城市的建设开发很大程度上按照开发商的意图来实施,结果往往会与城市规划发生冲突,不仅使规划的旧城成片改造、综合开发的设想难以实现,而且这种无序的开发效果也不理想。建设搞了不少,城市整体面貌却改变不大,并对进一步改造增加了难度。其二,国有资产大量流失。由拥有存量土地的企业自行招商,主动方往往是开发商。使许多土地交易价格偏低,甚至搞暗想操作,滋生腐败;土地市场无序也造成存量土地流转的不合理,部分开发商趁机炒卖地皮,导致国有资产的大量流失。其三,存量土地难以总体全面开发。由于存量土地未实行统购统销,没有统一的开发规划和计划,使一部分开发前景不理想或开发难度大的地块无人问津、长期闲置,也使一些想通过盘活存量土地解困的