第二章控制性详细规划的编制内容与方法.ppt

第二章控制性详细规划的编制内容与方法 第二节 控制性详细规划指标的确定方法 控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控制指标两大类，十三小项。 1用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。 2用地面积 3建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，可以反映出一定范围内的空地率和建筑密集程度。 4容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。 5建筑高度/层数 6绿地率：指一定地块内各类绿化用地总面积占该地块总面积的比例，它是调节、制约开发容量，保证建设用地基本环境质量的关键性指标。 7公建配套项目 8建筑后退道路红线 9建筑后退用地边界 10社会停车场库 11配建停车场库 12地块出入口方位，数量和允许开口路段 13建筑形体，色彩，风格等城市设计内容 控制性详细规划控制指标体系的确定通常是以建筑密度和容积率的确定为核心的，在规划实践中，对于建筑密度和容积率的指标赋值主要有四种方法 一、城市整体强度分区原则：根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体强度即核心指标建筑密度和容积率，建立城市强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的强度分配，为确定地块容积率、制定地块密度细分提供原则性指导。 优点：在区位理论基础上，将分区管理控制向系统化，数据化，精细化方向大大推进，是城市规划控制管理中各项指标的确定更具严密性，进一步提高了控制性详细规划编制、指标制定的科学性。 缺点：分区推导模型内容体系构建尚待进一步探讨，模型中各项因子选择和推导过程中各因子所占比重的确定因素，对于分区控制合理性程度，密度分配结果有很大影响。 案例分析1）深圳经济特区城市密度分区研究 宏观：以城市总体规划确定的用地规模人口为土地供应的基本参考，根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验类比分析 各类建筑的需求数量以及城市建筑总量的比例。通过综合权衡社会经济发展建筑需求总量和环境标准可接受程度 确定城市整体密度。 中观：遵循微观经济学效率原则，以交通区位、服务区位、和环境区位作为密度分区基本影响因素，按各因素空间格局和影响权重将城市空间划分为若干基准密度分区，确定不同开发强度区域的整体结构建立基准模型；再在效率原则基础上引入生态原则、安全原则、美学原则或文化原则等来修正基准模型，将模型进行拓展，形成基于效率原则的基准密度分区和基于其他原则的修正密度分区。修正的结果可能提高和降低城市局部地区的开发强度。 微观：对个密度分区当中具体的地块密度进行细分。 2）武汉市主城区用地建筑强度研究 宏观：确定城市总体建设目标及人口合理分布 中观：确定城市合理强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率 微观：分析用地强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出格强度分区内的各类建设用地的强度指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准。 城市整体强度分区原则法从城市建筑总量确定到地区强度分配，再到具体地块强度分配，逐级进行强度控制，系统结构清晰明了。较之传统从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做法，城市整体强度分区法从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和建筑密度，层层推进，为控制性详细规划指标确定提供参考与外部框架，更显其全局性与科学性的特点，适用性较强。 二、人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区的规划人口总量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方法。 1 环境容量推算法，基于环境容量的可行性来制定控制性指标，即根据建筑条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标。优点：计算比较简便，其结果较为准确；缺点：指标确定因素较单一，综合适应性不强。 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量 人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值 建筑总量=规划人均建筑面积*人口容量 2 分区人口密度推算法，根据总体规划或分区规划对控制性详细规划范围内的人口容量以及城市功能的规定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各个地块的居住用地面积，推算出各地块的居住人口数；再根据规划期内的人均居住用地、人均居住建筑面积等，就可以推算出某地块