民宅采光权损失评估.doc

住宅采光权损失补偿评估 刘晓俊 执业中曾经经历一起民宅采光权损失补偿评估的业务。因为采光权不属于资产评估的范畴，我们以前也未曾涉及到此类评估业务，所以起初婉言拒绝了对方的评估请求。但因为采光权赔偿纠纷已经影响了高速公路的施工进度，作为高速公路建设协调方，一时也找不到合适的机构进行评估，而且他们认为采光权与房产价值有一定的联系，所以一再请求我们给出一个价值咨询意见作为谈判的参考依据。我们经过查阅资料和反复商讨，最终出具了一个比较合理的价值咨询意见报告。下面就该咨询意见报告的项目背景、评估方案及评估过程作详细的介绍，供业内同仁共同研究指正。 一、项目背景 该项目背景为我省正在修建的一条高速公路，在经过一个村庄时，高速公路在三户村民的住宅正南方经过，三户村民的住宅采光受到了不同程度的影响。高速公路建设方与村民就采光权损失的补偿金额难以合理确定。村民阻挠高速公路施工，高速公路在该地段的工程被迫停止。 二、查阅相关资料 采光权目前在我国没有明确的定义，根据《物权法》规定(第八十九条)：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。Ⅰ、Ⅱ、、VII气候区Arccot(13.5÷(22-1.9))=56.11° 对应的地心角为：90-56.11=33.89° 太阳直射点位置为：39.2°-33.89°=5.31° 此时太阳直射点位于北纬5.31°，则住宅A满足有效太阳光照的时间为太阳光直射点从北纬5.31°移动到北回归线23.5°再回到北纬5.31°的时间。太阳直射点每年在北回归线和南回归线之间往复移动，评估假设太阳光直射点在南回归线和北回归线之间均匀移动，则住宅A满足有效日照的时间为：（23.5°-5.31°）×2÷（23.5×4°）×365=141天 采光受影响天数为：365-141=224天 则功能性贬值率=224÷365=61% 采用重置成本法计算出的住宅价值为75000元，则采光权损失补偿金额为：75000×61%=45750元。 2、B户住宅的采光损失计算： B户住宅有正房（坐北朝南）和南房（坐南朝北）。 （1）住宅B南房（坐南朝北） 住宅B南房（坐南朝北）外墙距高速路桥面外沿水平投影长度为14.5米，窗户底层距离地面高1.3米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，计算过程同A户，经计算住宅B南房满足有效日照的时间为：150天 采光受影响天数为：365-150=215天 则功能性贬值率=215÷365=59% 采用重置成本法计算出的B住宅南房价值为82300元，则采光权损失补偿金额为：82300×59%=48560元（取整）。 （2）住宅B正房（坐北朝南） 住宅B正房外墙距高速路桥面外沿最近处水平投影长度为30.5米，窗台高2.1米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，计算过程同A户，经计算住宅B正房满足有效日照的时间为：321天， 采光受影响天数为：365-321=44天 则功能性贬值率=44÷365=12% 采用重置成本法计算出的B住宅正房价值为82300元，则采光权损失补偿金额为：82300×12%=9880元（取整）。 住宅B户采光权损失补偿金额=南房补偿金额+正房补偿金额 =48560+9880=58440元 3、C户住宅的采光损失计算： C户住宅有正房（坐北朝南）和南房（坐南朝北）。 （1）住宅C南房（坐南朝北） 住宅C南房（坐南朝北）外墙距高速路桥面外沿水平投影长度为27.5米，窗台高1.1米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，计算过程同A户，经计算住宅C南房满足有效日照的时间为：284天 采光受影响天数为：365-288=77天 则功能性贬值率=77÷365=21% 采用重置成本法计算出的C住宅南房价值为89200元，则采光权损失补偿金额为：89200×21%=18730元（取整）。 （2）住宅C正房（坐北朝南） 住宅C正房外墙距高速路桥面外沿最近处水平投影长度为41米，窗台高2.1米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，根据《关于印发山西省村镇建筑日照间距技术规定的通知》(晋建村字[2005]97号)，该区域建筑日照间距限值为1.67 ×Hs（正南向遮挡建筑物计算高度），即1.67×（22-2.1）=33.2米，小于实际距离41米，不存在采光权损失。 住宅C户采光权损失补偿金额=南房补偿金额 =18730元 五、结论分析 在结果计算出来以后，委托方认为计算合理，对评估结果也很满意。虽然住户不一定对评估结果满意，但对于委托方来说，他们已经掌握了与住户谈判时足够的信息，有了谈判的基础。最终采光权损失的住户由原来的每户十几万元的损失补偿要求降到三至五万元并顺利解决。 这次评估报告是以咨询意见的形式出具