汉中滨江184地块调查报告-简化版.doc

汉中市滨江路184亩地块市场调查报告 城市情况 (一)城市介绍 汉中市简称“汉”，美誉“汉家发祥地，中华聚宝盆”。位于陕西省西南部，汉江上游，北倚秦岭、南屏大巴山，地势南北高，中间低，中部是汉中盆地。辖汉台区和镇巴、留坝、勉县、西乡、南郑、城固、宁强、洋县、佛坪、略阳10个县，总面积27246平方千米，人口380万。 汉中市人口分布情况 区县 面积（单位：平方公里） 人口（单位：万） 汉台区 556 53.49 南郑县 2849 56 城固县 2265 46.49 洋县 3206 39.40 西乡县 3204 34.18 勉县 2406 38.81 宁强县 3246 30.89 略阳县 2831 20.16 镇巴县 3437 24.68 留坝县 1970 4.34 佛坪县 1279 3.01 汉中地处中国中西部两大经济区域的结合部，是汉中地区通往西南、中原、西北、华东和华北的门户和交通枢纽。西成客运专线2012年10月27日正式开工，西安、成都之间乘火车行程不到3小时。西成铁路客运专线自西安铁路枢纽西安北站，穿秦岭入汉中，越大巴山过宁强，经米仓山入四川广元、剑阁、青川，接入江油成（都）绵（阳）乐（山）城际铁路至成都。预计到2020年，汉中车站年发送人数将由现在的150万人左右增至600万。汉中新机场为汉中城固柳林机场（暂定名），距离汉中市区约20公里可满足波音737、空客320等中型飞机起降。西汉高速公路、十天高速的全面贯通使汉中快速融入全国高速公路网，宝巴高速、西汉高速二通道（银渝高速）已开工建设。） 总额（万元） 单价（元/平方米） （一）土地成本 36800 860 （二）前期费用 8325 150 （三）建安工程费用 122100 2200 （四）不可预见费 5550 100 （五）管理、营销 11100 200 （六）财务费用 5550 100 （七）税金 18592.5 335 （八）综合成本统计 171217.5 3085 （九）总开发投资成本 218947.5 3945 （二）销售收益 其中，住宅销售起价5000元/平，销售回款170000万元，商业均价15000元/平方米，销售回款129000万元。车位8万元/个，回款2.8亿元。此时项目回款327000万元。 业态 销售回款(万） 单价（元） 可售面积 住宅收入 170000 5000 340000平米 商业收入 129000 15000 86000平米 车位销售收入 28000 80000 3500个 合计 327000 　 　 （三）损益情况 总投资（万元） 219000 销售总收入（万元） 327000 企业所得税（万元） 27000 项目税前利润额（万元） 108000 税后利润额 81000 税前投资利润率 49.32% 税后投资利润率 36.99% 投资建议 按200元/亩计，土地款共3.68亿元，其中转让方土地收益共1.36亿，其余支付政府用于拆迁的款项2.32亿元。上述款项进行筹划，分期分批按拆迁进度进行拨付，可在最大程度上控制好开发节奏和资金风险，获取更优化的投资收益。 1、准备期 签约后，支付转让方6000万元，准备土地及拆迁款4000万，开发费用5000万元，共计1.5亿元。做好总规设计、首批次50亩土地的整理、售楼部修建、报建等前期工作，时间周期3-4个月。 2、第一期 开发3万方，实现销售收入1.5亿元。该项收入除支付开发费用外，余款将进入后续转让方利润支付、土地拆迁款与开发费用的循环。销售周期预计6个月。期间继续进行土地拆迁工作，再整理30亩土地，支付土地及拆迁款1亿元。 3、第二期开发4-6万方，估计需募集资金再投入1.5亿元，用于土地款及开发费用支出。本期实现销售收入2亿元。周期6个月。至本期销售过半时，项目进入收支平衡期，本期结束时，项目将转入回收资本金阶段。 4、第三期历时九个月，完整获取土地，并付清土地所有款项。本期结束时基本收回原始投资，项目进入净收益阶段。 上述4个阶段共历时约两年，一年内自筹资金投入3.5亿，并在随后一年内收回投入的资金并开始盈利。 本项目全部开发完成约需5-6年时间，实现盈利8.1亿。 从以上分析看，在政策与市场没有较大变动的情况下，本项目投资基本可行。 ====觅锦堂==== 1 地块二、92.5亩 地块一、91.7亩 滨江东路 滨江西路 本项目 魅力之城 万邦城市广场 其他综合性商城 老城区临街铺面 老城区临街铺面