汉寿龙泽苑营销策划提案2.ppt

汉寿龙泽苑营销策划提案 第一章 汉寿区位 汉寿区位优越，基 础设施完善，地处 水陆要冲，东临益 阳市，西靠常德 城，南衔桃花源， 北濒洞庭湖，距省 会长沙仅百余公 里，古为“西楚唇 齿，云贵门户”。境 内沅水、澧水通江 达海，石长铁路、 长常高速公路穿境 而过，319国道横贯 东西，省道S205线 纵穿南北，常德机 场近在咫尺。 经济发展分析：经济发展企稳回升，质量效益同步提高 2009年， 汉寿县国民经济仍保持了平稳较快发展的良好态势，全县实现地区生产总值92.42亿元，同比增长12.3%。 固定资产投资41.6亿元，其中城镇以上投资29.1亿元。 2010年1-9月全县商品房备案成交均 价为1708元/平，比去年同期1530元 /平增长11.6%。 汉寿县在建在售楼盘有12个： 芙蓉世纪城、天湖御景、格林积家、清华园、书香一品、君领天下、良辰美景、东润花苑、木兰小区、和谐佳园、锦绣江南、符家巷商住小区 第二章 项目处于城市新区发展带，此区域的商品房购买者一般追求两点： 一是地缘情节，多年居住在城市中心及项目周边养成的生活依赖性； 二是以居住环境为主，注重良好的居住品质感，对建筑品质、园林品质、户型舒适性以及空气污染指数、噪音污染指数有较高的要求。 如果本项目在规划、建筑、园林、户型、视觉效果、服务等方面能够做到与众不同的话，必然可以填补目前项目周边的品质型社区的市场空白，从而最大限度的拉拢目标客户群体。城郊客户考虑县城置业的主要原因就是价格因素，想用更少的钱买到更好的房子。而投资者看中的就是本项目所处地段的良好出租率及不可估量的增值空间。 由项目所处的区域环境及项目本身的特点决定了项目的客户群主要有以下几种类型： 主要客群 　 周边乡镇居民 项目周边行政、企事业职工 周边学校教师 次要客群 经商人员及原有周边居民 　 新婚夫妇 由客户的组成可知，项目的客户跨度很大，但是选择在此区域置业的主要原因是：孩子就学的便利及居住的舒适，良好的环境及适中的价格是吸引客户来此置业的最大优势。 客户需求的一种温馨的居家生活，是一种城市中心成熟便利的生活方式，即迎合了客户对生活的便利性，又满足了他们对置业投资的需求。 形象定位+广告主语 传世龙邸 泽地优居 案名确定 龙泽苑 开发思路/一期多层 二期电梯房 先住宅后商业 多层与高层比较，有以下明显优势： 没有电梯的耗费（电梯运行费、电梯维修费）节能更省钱； 没有高层的二次供水污染，也没有二次供水加压的费用，健康更舒心； 没有高层的高容积率，亲景性好，与景观植被相呼应； 高层住宅多为点楼，通风采光性差。而多层多为板楼，一梯两户，通风采光好，户型方正，容易装修； 没有高层的大公摊，使用面积更实惠！ 物业管理费用比高层明显要低。 第三章 总体思路/重点突出潜力、户型、品质三张牌 广告核心 媒体组合 阶段计划/推广阶段划分 阶段计划/推广执行策略 销售人员统一说辞拟定； 接待中心、洽谈中心的布置装饰； 统一销售流程； 沙盘模型制作及展示 销售人员培训，目标客户模拟问答演练； 指定看房路线，客户引导流程拟定； 配合各项工作进度，共同排除问题点； 客户来电统计并分类； 促销计划拟定。 前期广告计划及创意设计 售楼处包装 户外广告（芙蓉西路与龙阳大道交汇处） 工地围墙 POP展板 吊旗 户型单张 DM单张 宣传车 道旗 预热活动： 新年 新城 新家 新生活 ——中小学生作文大赛 以“新年、新城、新家、新生活”为主题，与县教委联合，主办2011年汉寿首届中小学生作文大赛，首批宣传单张设计为正面项目形象及卖点，背面为答题纸，通过各中小学校转发给学生，要求答题要与本案结合，与汉寿新城发展结合，借此快速传播项目知名度，为项目预热积累客户打下基础，设定一、二、三等奖分别给予不同奖项，同时给予入围选手及家庭购房代金券。 低准入门槛 高影响力度 在开盘前一个月进行VIP客户的组织，以交身份证复印件即可认购“龙泽园”VIP卡，成功认购VIP卡并于项目开盘期选中房源的，可充抵一万元购房款。 以此吸引社会各界关注和购买，达到广而告之的目的同时，还吸纳了大部分购房客户持续关注项目进度。 广告部署/推广节奏 广告部署/广告分布 项目优劣分析/威胁-T 新开发项目将层出不穷，分流消费群体 。 消费者的价格抗性也正随着楼市供应量急增而日益见涨，将对项目价格实现造成压力。 消