浙中国际项目整体运营思路及商务合作方案.docx

浙中国际项目整体运营思路及商务合作方案浙江·兰溪二〇一六·五目 录一、项目基本情况分析·································1二、兰溪商业发展格局及商住市场分析···················31、兰溪市商业发展格局概述····························32、本案周边商住地产分析······························7三、对本项目操盘营销大纲·····························111、本项目整体操盘节点划分····························112、营销策略大纲······································133、项目的营销运营策略································13四、本项目总体销售货值测算···························161、住宅产品市场售价预测······························162、商业产品市场售价预测······························173、项目总体销售货值测算······························19五、前期推盘营销推广费用预算·························261、具体各项费用预算··································26六、商务合作人员组建及取费方式·······················281、商务合作人员编制··································282、商务合作取费方式··································28一、项目基本情况分析浙中国际纺织品综合市场位于兰溪丹溪大道南侧，东邻柳湾路，南接振兴西路，西邻渔洲路，占地面积160亩，总建筑面积20.5万平方米，总投资7.5亿元。项目四至交通较为发达，北面丹溪大道西面直通兰溪永昌、诸葛、孟湖等主要乡镇，东面连通新老城区，基本横跨整个兰溪市区；西面临近渔洲路，渔洲路北面可直通工业园区，有效拉通本案与工业园区的距离；东面柳湾路，南面振兴路与新城区政府行政中心相通；整个交通路网四通八达；按照项目前期功能规划，主要分为三大主功能区域，由北至南功能承接，A区分为三大市场带：A1区（盒子商业）以百货业态为主的购物中心、A2~A10区为纺织交易市场、A11~A23区为高端展示办公区（独栋商务），B区主要作为酒店式公寓运营，C区为项目高档居住小区；项目经济技术指标数据：A1~A10区A11~A23区占地面积50519㎡占地面积15482㎡建筑面积91509㎡建筑面积17100㎡其中块体市场33960㎡建筑密度32.16%条形市场24596㎡容积率1.1地下建筑32953㎡绿地率18.85%建筑密度36.55%停车位175容积率1.15　　绿地率15.25%　　停车位600　　B1~B2区C区占地面积17927㎡占地面积18255㎡建筑面积46631㎡建筑面积46436㎡其中商业建筑面积7065㎡其中商业建筑面积5201㎡酒店建筑面积14926㎡住宅建筑面积31005㎡酒店式公寓14021㎡地下室10230㎡地下室10619㎡建筑密度28%建筑密度29.26㎡容积率1.98容积率2绿地率30.15%绿地率35.76%住宅总户数246停车位160停车位201综合上述对项目基本情况的概述，以及前期对项目的走访了解，本项目虽然在当地具有多重核心优势，不管是从政策支撑、项目体量、交通路网、功能分区定位等等，但是在整盘的运营思路上缺乏主次，而且推售节奏上没有把控，导致目前入市较为盲目；甚至出现部分产品在销售中缺乏其自有的核心优势发挥；为此对本案的操作运营大纲做如下概述；二、兰溪商业发展格局及商住市场分析1、兰溪市商业发展格局概述兰溪市位于浙江中部，地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北领浦江、义乌，南界金华，西与龙游交界，北与建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。兰溪市区位于市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。市区东北距省会城市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。随着城市发展格局梯度转型，老城区功能逐步退化，伴随着政务中心的迁移，商业核心商圈也随之转移，形成多个次核心圈，新区西溪自然作为城市西扩承接地，但是在近年来政府一直推进城市边缘化发展，城镇一体化的发展，项目所在地将进一步融入城市发展新核心圈中；就兰溪市现阶段商业形态及近几年的发展演变，商业的演变无疑对当地的消费习惯和生活习惯影响巨大。随着近几年人均收入的明显提高，人们更多