从房地产开发看建筑物区分所有权.doc

从房地产开发视角看建筑物区分所有权 ——“民商法前沿”系列讲座现场实录第322期 颜雪明 万科企业股份有限公司 风险管理部总经理 内容提要: 2008年5月17日晚，民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙第18期联合讲座在明德法学楼708教室举行。中心邀请了万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明作题为“从房地产开发视角看建筑物区分所有”的报告。中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长、中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新老师莅临本论坛担任颜雪明总经理报告的评议人。中国人民大学法学院博士研究生、山东师范大学政法学院副教授吴春岐主持了讲座。颜雪明总经理的讲座抛开以往学者报告中的业主色彩，完全从开发商的角度对房地产开发中的建筑物区分所有问题作了精细、缜密的解析，主要包括以下几个方面：第一，区分所有的“建筑物”问题。首先，颜雪明总经理从实务中考察发现以下几个问题：建筑物是否区分所有与体量及建筑形式无关；区分所有建筑物不全是商品房，但商品房基本上都是区分所有建筑物；区分所有权不仅体现在建筑本身，也包括建筑以外的设施、设备、空间；专有建筑物和共有建筑物都可以转变为区分所有建筑物。其次，颜总经理以深圳城中村的握手楼为例，说明握手楼就是将共有部分压缩到最小，而将专有部分扩大到极限，其深层次的原因是私人物权得不到有效的保护，它的出现有一定的合理性，是农民牺牲许多重要利益换来实实在在的所有权的一种最优选择。第二，建筑物区分所有权中的专有权。颜总经理指出，业主独立行使权利的部分，大致相当于房屋产权登记的部分。他认为所谓专有部分是指具备构造上的独立性、使用上的独立性、可以单独作为所有权的标的，专有部分是实体权利，而不动产登记是权利证明，因此不动产登记应当适应现实需要，如实及时记载权利，而不能以落后、不完整的登记否定权利人的实体权利。同时，颜总经理又从实务的角度分析了专有权利登记中存在的问题、界定专有部分的现实意义以及业主支配专有部分的法律限制等问题。第三，建筑物区分所有权中的共有权。颜总经理从实务的角度界定共有部分是指该建筑范围内，由部分或全体业主共同拥有的部分，包括法定共有、约定共有、天然共有。他认为法定共有是指法律或行政法规规定为共有，如物业管理用房、道路、绿地；约定共有是指具备独立性，可以单独作为所有权标的，但由合同双方约定为共有的部分，如架空层、地下室、会所、学校；天然共有是指在构造上和使用上不具备独立性，仅为专有部分提供某些功能，与专有部分存在必然联系，不能单独作为所有权标的的部分，包括构造部分、交通部分、设备部分与公共空间。第四，颜总经理分析了此次报告中的焦点问题即车位、花园、露台及公用设施的权属问题。首先，颜雪明经理分析了当前房地产开发中开发商销售、出租车位、赠送花园、露台的现状，并介绍了这种现象在理论上产生的成本说、配套说、容积率说、投资者说等诸多学说争议；其次，颜总经理引入了卖豆腐模型，阐明了因制造而产生的所有权的制造人是原始所有人以及成本与所有权无关两个问题；最后，颜总经理还具体分析了实务中的附赠花园问题、附赠露台问题、开发商保留会所、外墙、屋面权益的问题、水电气热电视通信等专营设施的归属等问题。杨立新教授在点评中对颜雪明总经理报告中清晰的条理表示肯定，对颜总经理站在开发商的鲜明立场上做出的分析表示受益匪浅，并指出以后学者做学问时应当尽量抛开业主和开发商这两方的立场，站在客观公正的角度分析问题，同时杨立新教授对颜总经理的卖豆腐模型持保留意见。最后，颜总经理对房地产开发中的公共设施服务的权利义务关系、房价问题、格式合同问题做出了解答，现场气氛十分活跃。（魏芳） 主讲人：颜雪明 万科企业股份有限公司风险管理部总经理 点评人：杨立新 中国人民大学法学院教授、博士生导师 中国人民大学民商事法律科学研究中心主任 主持人：吴春岐 山东师范大学政法学院副教授 中国人民大学法学院博士研究生 时 间:2008年5月17日（周六）晚18：30 地 点:中国人民大学明德法学楼708会议室 主持人：同学们，大家晚上好，今天我们非常荣幸的邀请到万科企业股份有限公司风险管理部总经理颜雪明老师给我们做一场报告，我们也非常荣幸的邀请到杨老师给我们做一个评议。在讲座开始之前根据杨老师的提议，我们首先为四川汶川地震遇难者默哀一分钟，以表达我们的哀悼。 下面，首先由杨老师致辞！（掌声） 杨立新老师：各位老师、同学，今天我们做这样一场报告有一个特殊的意义，我们过去的讲座一直是理论界的学者来进行演讲，今天我们第一次邀请到实务界的名人来做这样一场讲座，我们一直都说理论联系实际，但是真正在做这