灌云房地产市场区域简析.ppt

近期活动解析： 项目位于灌云县伊山镇伊山南路东侧盐河西侧，由连云港金田房地产有限公司开发及销售。2010年12月4日开盘，销售到目前为止64套，10月份销售3套住宅。销售情况一般，目前没有推广手段。 项目 规模 未开发、销售量 后期推案 盛都广场 2.26万平方米 1万 近期4期盛大公开 财贸花园 3万平方米 全部售罄 全部售罄 云山·阳光花园 11.7万平米 约7万平方米 近期推一期多层房源 御景庄园 6.3万平方米 约4.8万平方米 2011年开盘 伊新花园 13.6万平方米 12.4万平方米 未定 合计 约36.86万平方米 约25.2万平方米 灌云老城区域在开发房源统计： 区域市场供售情况： 灌云老城区市场开发量在36.86万平方米左右，目前已经消化11.66万平方米，还有25.2万等待去化。现在市场是供大于求，老城区的市场需要市场回暖的冲击才能去化。 纬二路 326省道 伊山中路 东方家园 灌云南区 南环城路 新汽车站 阳光景都 福康美墅 财富花园 清华园 江南锦地 本案 梅西超市 开发区政府 仁济医院 未来发展区域 盐河 区域个案 江南锦地 新城市，新生活 ·总建筑面积：11万平米 ·占地面积：9万平米 ·规划总户数：1100套 ·产品类型：多层住宅 ·容积率：1.6 ·绿化率：30% ·销售均价：3000元/平米 ·主力户型：90-130平米 ·销售状况：2009年10月开盘，已经推出两期房源400多套,基本已经全部售完,目前3期即将开盘. ·优势：户型设计较优,价格较低,一期已交付使用 ·劣势：地理位置较偏 项目分析： 江南锦地在开发区的位置上比较偏南,地段较之清华园 阳光景都等较差,但其 房型设计方面更趋舒适与合理.销售方面,项目定价以低开高走为方向,09年开盘时候均价在1300多,时隔两年3期即将开盘,价位已经成功达到3000左右,其每次开盘都推出较有力度的优惠措施使得每次开盘都能消化80%左右的房源,后期在项目没有资金压力的情况下逐步推高价格,制造项目热销的现象.近期该项目正对3期进行蓄水,均价抛出3000左右,交30000定金选房无优惠,该项目有计划在3 4期推出部分精装修房源面向市场,目前正就此想法试水受众反应. 阳光景都 梦想的家在这里扎根，温馨的生活从阳 光景都开始 ·总建筑面积：12万平米 ·占地面积： 8万平米 ·规划总户数：1000多套 ·产品类型：多层、小高层 ·容积率：1.5 ·绿化率：35.46% ·销售均价：3200元/平米(公寓) ·主力户型：65平米(单身公寓),现主力户型 ·销售状况：2008年9月28号一期开盘，开盘价1298元起,多层基本售完,目前单身公寓小高层在售中,其部分已被售出. ·优势：一期二期已交付，靠近新汽车站,小区内幼儿园已经投入使用.地理位置佳. ·劣势：其他配套没跟上 区域个案 近期活动解析： 项目位于324省道和伊山南路交汇处，由连云港建标置业有限公司开发及销售。2008年9月28日开盘，销售至今，多层还有10套左右，其余多层以售完交付使用。10月份无销售，目前还有单身公寓去划较慢，报价较高，折扣很大，占时无推广手段。 清华园 给自己一个梦想，给孩子一个未来 ·总建筑面积：8万平米 ·占地面积： 5万平米 ·规划总户数：738套 ·产品类型：多层 小高层 ·容积率：1.45 ·绿化率：39% ·销售均价：3000元/平米 ·主力户型：88-125平米 ·销售状况：2008年上半年开盘，销售较好,前3期已经基本售完,并且交付. ·优势：紧靠南环路与新汽车站,地段仅次于伊山华庭,有一定的促销推广手段. · 劣势:物业服务不到位,小区内景观及道路不佳. 区域个案 项目分析： 清华园是位于南环路以南,与伊山华庭隔路相望.在灌云人的心里,南环路以北是城镇而南环路以南是乡下,因这一点,清华园均价要低400-500元.小区1 2期业主已经大部分入住,三期也已经交付,项目4期小高层目前公开面市.项目劣势是物管较差,小区里景观和道路设置不佳,小区对面是三合农村,对项目本身形象的提高有一定的阻碍. 东方家园 ·总建筑面积：106628平米 ·占地面积： 56145平米 ·规划总户数：700套左右 ·产品类型：多层、小高层 ·容积率：1.8 ·绿化率：30% ·销售均价：3000/平米 ·主力户型：90-99平米两房 110-130平米三房 ·销售状况：一期09年年底开盘,开盘均价1800左右,销售速度较快,一二三期基本售完,余少量顶层,顶带阁面积较大.四期预定中,交30000定金选房. ·优势：南环路新大桥将拉高,届时东