实战实用的房营销之《高效的营销策划》和《破解危盘尾楼》2007-96页.ppt

聚成华企在线商学院;第一节：项目前期策划;一、项目可行性综合评价;★评价依据： 1、调查资料； 2、分析资料； 3、研判资料； 4、论证资料；;二、项目用地环境调查与价值分析;★调查办法 目标土地现场调查、目标土地周边关系环境调查、目标土地规划控制摸底、相邻物业综合调查； 设计调查表，按所列内容调查； ★分析依据 目标土地环境调查、宏观经济与区域市场调研报告、其他分析资料； ★分析方法 同比分析法；（差异性分析法） 正项分析法； 反项分析法； 目标空间分析法。;三、国家宏观经济发展走势分析与研判;★分析研究办法： 宏观经济指标分析、经济结构分析、基础经济比例、第三产业经济比例、泡沫经济比例及走势；社会总投资指标分析、各产业行业比例分析、外资走向分析、泡沫经济类行业投资走势；物价水平及通货膨胀率走势分析：宏观经济结构、产业经济结构调整和微观平衡，进出口；指标对比、国家经济红线控制、计划调整、政策调整、对比类比分析法。 ;四、初步规划设计方案的编制及优化选择;4、配套设施 ◎智能化系统；◎背景音乐、灯光；◎幼儿园；◎车库、车位； ◎健身、休闲、娱乐设施；◎商业、学校； ◎配电室、机房、物业管理用房、垃圾站；◎会所等 5、建筑内外装修标准 ◎外墙、内墙、单元门； ◎门、窗、地面、卫生间、厨房、厅及功能房等； ◎上下水、空调预留位、煤气、暖气、强弱电等；;6、分期开发划分及相关配套 7、物管建议：规划、功能、布局、设备设施、休闲空间环境、公建； 8、会所 ◎会所分类； ◎主要面向人群； ◎会所功能及设置。 功能：休闲、娱乐、音乐咖啡吧、网吧、陶巴、游戏吧、书吧、小小发明家；中小型电影房：设情侣座、学生座、老人座、儿童座、家庭座、健身房、乒乓球台、打牌座椅等 ;（二）选择依据 ： 区域控制性规划、土地现状图、土地价值分析、规划设计规范、项目建议书、配套接口位置、虚拟规划和建设规模、区域市场调研报告、项目资源分析、专业设计单位意见等 说 明： 本项论证工作是在《项目发展规划和建设规模确定》的基础上延伸而来的，依据前项确定的规划指标和建设规模，分别予以细化制定不同的规划设计初步方案，供投资分析论证使用。本项论证工作可深可浅，无论做到何种程度，都必须产生两个效果，其一：满足投资论证需要；其二：对项目后续市场研究和产品策划具有基础指导意义。;五、项目资源供给情况分析;■项目必须资源 1、资金规模； 2、人力资源配置； 3、团队整合能力； 4、内部资源优化程度、等级； 5、外部资源优化程度、等级。;■土地资源条件 1、土地资源资金规模； 2、土地资源的变现能力； 3、土地资源的占用周期； 4、土地资源的最优化程度。 ■资金资源条件 1、自有资金条件； 2、土地资源变现条件； 3、项目融资条件； 4、担保、抵押融资条件； 5、其他资金资源条件（联营、合作等）。;■人力资源条件 1、决策人及决策组织； 2、项目策划组织：调研、分析策划、项目开发与管理、规划设计、工程技术、营销推广、财务人员 3、项目方案、计划组织：工程方案计划编制人员；营销类方案计划编制人员；资金、成本、费用及执行控制方案计划编制人员 4、项目执行组织：执行过程控制人员：工程现场管理人员：销售现场管理人员：外联攻关人员： ■企业、项目品牌资源，其他可利用资源 ;（二）分析依据： 1、资产负债表、 2、人力资源规划、企业职能配置、员工岗位说明书、各岗位员工能力评估表、项目用地环境调查与价值分析 （三）分析方法： 1、项目所需资源、企业现有资源对比分析法； 2、资金资源由财务部组织材料、人力资源由办公室组织、外部关系由工程部和财务部协同组织； 3、统筹分析由财务部组织定稿。;（四）说明： 项目资源供给情况分析的主要目的是系统性的理清企业所能提供的项目所需资源状况，使企业决策者和执行者清楚地知道企业条件与项目所需条件之间的距离。便于企业在项目启动前期优化资源配置，尽最大可能弥补资源缺陷，借以保障项目的成功。 ;六、项目组织机构设置;■设置依据： 资源供给情况分析、人力资源现状评估、员工能力水平评估、部门职能缺陷、项目建设计划方案、项目运作能力基准、强化职能选项、弱化职能选项、职能说明书、