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浅析不动产预告登记制度 摘要：不动产预告登记制度作为物权登记的一种特殊形式，在维护不动产交易秩序、保护债权人利益方面具有重要的作用。不动产预告登记制度是我国《物权法》中规定的新生事物，本文将对该制度有关内容进行深入的阐述，并探讨其存在的不足和应当完善的地方。 关键词：不动产物权；预告登记制度；适用范围 不动产预告登记制度概述 预告登记制度最早见于普鲁士法，由于该制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地法”所借鉴。预告登记在日本民法中被称为假登记[??，我国台湾地区“土地法”则直接使用预告登记的提法，在我国民法著作中，对其称谓各异，例如暂先登记、预登记、预先登记等，在我国新出台的《物权法》中称其为预告登记。 （一）不动产预告登记制度的概念、特征 关于预告登记的概念，学术界有很多种表述，这些表述虽然有所不同，但其所体现的内涵却差异甚小。预告登记是为了保全以物权变动为内容的请求权和附条件附期限的请求权而进行的提前登记，其与本登记以及异议登记均不同，不可混淆。(不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。”是将预告登记制度作为一项法律制度来谈的，而后面的两种观点，“债权物化说”和“折衷说”是从预告登记制度的法律权力出发，更确切地说，其探讨的是预告登记制度所保全的请求权的性质。笔者认为，预告登记制度的目的是保证债权人债权的实现，预告登记的主要内容与手段是将债法上的请求权在不动产登记薄上记录下来，使该请求权具有了对抗第三人的效力，这种效力类似于物权效力，并能可靠的转化为物权，因此，预告登记的性质与优先购买权类似，都是保证权利人取得物权的一种权利，可以将预告登记后当事人的权利性质称为物权取得权。 二、不动产预告登记制度的设立、效力及其消灭 （一）不动产预告登记制度的设立 不动产预告登记制度的设立，又称不动产预告登记制度的产生，是指预告登记权利人在不动产物权变动的请求权发生之后，依据法定条件，向登记机关申请将其请求权纳入登记，经审查后，记载于不动产登记薄上的事实。对于不动产预告登记的设立，须探讨预告登记的适用范围、成立要件等问题。 预告登记制度的成立需具备以下要件：1、经预告登记的事项须是可以本登记的事项，因为预告登记是为本登记做准备的；2、需不动产权利人的同意或假处分。3、办理登记。预告登记由权利人向登记机关申请预告登记，对于符合条件的，登记机关应当将预告登记的相关事项在登记账簿上登记注册。由于预告登记是限制登记名义人处分其权利所为的登记，因此台湾“土地登记规则”第124条、第125条规定，登记机关于登记完毕后应通知申请人及登记名义人[??。 （二）不动产预告登记制度的效力 效力问题是整个预告登记制度的核心问题，它决定着该制度的价值所在，预告登记制度创设的目的在于保全不动产物权变动的债权请求权，因而其效力就是保全债权请求权，以下将着重对其加以研究。 保全权利的效力。 预告登记保全权利的效力，又称为预告登记的担保作用，这也是整个预告登记制度中最核心的效力。《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利作预告登记后所进行的处分，如果此处分可能损害或者妨害请求权时，为无效。以强制执行或者假扣押的方式或者由破产管理人所进行的处分，亦同。”在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得处分，只是在预告登记权利人与第三人之间的中间处分行为在妨害预告登记权利人请求权的范围内无效，此即“相对无效”。 我国台湾地区土地法第79条第2项明确规定了预告登记的保全权利的效力，在日本，假登记的保全权利的效力来源于《不动产登记法》第105条的规定。依此规定，假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请本登记时，若有登记上利害关系的第三人，应附上其承诺书或可对抗其的裁判书誊本，登记官因其申请而为本登记时，应依职权涂销该第三人的登记。 2、保全顺位的效力 保全顺位的效力，是指经由预告登记，被保全的权利的顺位被确定在预告登记之时。 “物权与特定债权之间的效力，经过预告登记得要求不动产物权变动的债权，就会被认可为优先于在其之后成立的物权（顺位的确保）”[3?。依《德国民法典》第883条第3款之规定“以转让某项权利为请求权标的时，该项权利的顺位按预告登记的日期加以确定。”可以看出，预告登记本身并无独立之效力，只有在与本登记相结合时，才具有实际价值。举例说明，甲就自己的房屋为乙设定抵押权，由于本登记所需的条件尚未成就，办理了预告登记，此后甲将该房屋为丙设定抵押权，并