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浅谈《物权法》对物业管理的影响 上海陆家嘴物业管理有限公司 翁国强 一、《物权法》对于物业管理行业的重要意义 《物权法》的制定是我国的一件大事，关系到每个公民的切身利益，因此《物权法》也成为媒体和大众讨论的焦点，而对于物业管理行业而言，其中的建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义更是与物业管理密切相关。许多人都寄希望通过这部法律解决现有物业管理中的各种矛盾与困难，但在看到《物权法》之后，又会感到有些失望，似乎《物权法》并没有带给大家对于物业管理的详尽规定。其实，大家的失望源于不切实际的期望，《物权法》并不是《建筑物区分所有权法》或《物业管理条例》，它是一部规定物权的基本法律，业主的建筑物区分所有权只是其中很小的一部分，相关规定仅区区十数条，不可能在其中对物业管理进行详尽的规定。 《物权法》对于物业管理行业的意义在于她从法律层面界定了建筑物区分所有权的三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权，这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。《物业管理条例》作为国务院制定的行政法规，由于立法权限的限制，并无权力规定物权这样的民事基本制度，因此《物业管理条例》中有很多隐晦的表达或不完善之处也就不足为奇了。在当时物业管理无法可依，又没有上位法规定的情况下，《物业管理条例》中存在某些不尽人意的地方也完全可以理解，其出台是顺应了时代和经济发展的需求，起到了非常积极的作用。在物权法出台后，《物业管理条例》及其他相关法规才能根据物权法不断完善物业管理方面的规定。 二、《物权法》在物业管理方面引发变化的几点主要内容 从总体上看，《物权法》中的建筑物区分所有权部分基本上延续了《物业管理条例》的规定，其中的许多制度在《物业管理条例》中均有所体现，但还是有一些内容发生重大的变化，主要体现在下列几个方面： 1、明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则 《物业管理条例》中规定了业主具有投票权，但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求，投票权的确定方式由业主制定业主大会议事规则予以明确。为了保证业主大会首次会议的召开，各地方人大及常委会在其制定的地方法规中都对首次业主大会的投票权进行了规定，一般为按户或套进行计算并与房屋建筑面积结合，并且还限制了单一业主的投票权上限。对此问题，《物权法》并没有采取《物业管理条例》放权的方案，而是统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合，业主共同决定的事项应得到双多数通过，既得到占建筑总面积过半数的过半数过半数过半数建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。车位、车库应当首先满足业主的需要　　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 2