浅谈农村宅基地管理[1]1.docVIP

农村宅基地管理初探 加强农村集体建设用地管理，有利于农村建设用地的节约利用，有利于改善农村人居环境和生产条件，对较好地保护耕地、加快推进社会主义新农村建设，保障农村经济健康发展具有非常重要的意义。目前，农村集体建设用地存在的突出问题就是宅基地的管理。据统计，宝鸡市有农村户数701768个，农村人口277883人，宅基地实际占用面积为64.3万亩，其中有8182户为一户多宅，所占面积达3218.68亩。笔者经过这几年的工作实践，浅谈自己一些认识。 一、农村宅基地存在的突出问题 　1、法规政策不完善。 　近年来，随着工业化、城市化进程的加快，许多有条件的农民先后在城镇定居而原在农村的宅基地却长期空置。据统计，“十五”期间我省城镇化水平从31%上升到36%，大约有近200万农业人口转为城镇人口，如果按户均5-6人计算，约有33万-40万户从农村迁移到城镇、造成约1万公顷的闲置宅基地。现行的土地管理法规都偏重于对新增宅基地的审批管理，对闲置宅基地如何依法管理、合理退还等没有具体规定，对实际的违法违规的行为缺乏约束，没有形成一套合理有效的农民宅基地退出机制，造成农村村民在宅基地使用方面只有权利，没有责任，只愿占有，不愿退出，保留超占宅基地的成本很低。 　2、村庄分散，缺乏规划。 　长期以来，由于农村集体土地无偿使用，加之圈大院的思想在很多人头脑中根深蒂固，建房户不但多占地，而且占好地，纷纷向村外扩张。要么是“线状”扩张、农民建新房“沿公路爬”，公路、村内道路通到哪里新房建到哪里，形成马路住宅；要么是“块状”扩张，新建住宅不断向村外延伸，在村庄四周建房，村内破破烂烂，形成“空心村”。结果房不成排，路不通畅。由于村庄规划的严重滞后和缺乏，致使大多数村庄建设随意性大，村庄整体布局杂乱无序。 　3、面广线长，管理工作比较薄弱。 　由于农村宅基地量大面广线长，基层土管所力量薄弱，没有能力实施经常性地现场跟踪管理，不能及时发现村民在建房中出现私自扩大面积，变更位置，私下调换宅基地等问题，往往等发现问题时房屋已经建成，依法处罚非常困难，尤其是乡镇土管所实行统一管理后，它所管辖的范围已不是一个乡镇、而是一个区域，而且国土所缺少工作车辆，工作条件简陋，管理手段落后，对农村宅基地的日常管理难以到位。 　4、宅基地管理难度加大。 　一是农民建房选址难控制。由于多数村庄没有实施村庄规划，农民建房完全凭个人意愿随意选址。这种选址的随意性造成农村居民点零乱无序，制约和阻碍农村经济发展，并且容易产生土地纠纷，影响社会稳定。 　二是耕地占补难平衡。过去农民建房根据其使用耕地的等级缴纳不同标准的耕地开垦费，控制了耕地使用规模。开垦费以县（区）为单位，统一收取，统一使用，解决了用地农户造不了地，村级组织无力造地的问题，确保了耕地占补平衡。建房收费取消后，使用耕地和未利用土地建房只缴纳5元土地证书工本费，且在耕地上建房省工、省时、省钱，一些农民就打起了耕地的歪主意。据调查，使用耕地建房平均每户可节省资金2000元以上。当前，申请使用耕地建房的农户大幅增加。但大多数村集体无经济实力，特别是在山区和贫困地区的村集体根本没有资金补充耕地。因此，农民建房占用耕地靠村委会“占一补一”很难落实。 　三是农民违法建房难查处。《土地管理法》第七十七条规定，对农村村民违法建房的处理只能是拆除，这在实际工作中难以操作。建房农户多居住困难，新房拆除后，无力再建，不得不回到原来的旧房居住。还有些农民在新房动工时已拆除旧房，如将违法建房的房屋依法拆除，这些农户便无处居住。这对改善农民居住条件和发展农村经济十分不利，也会产生许多不安定因素，影响农村稳定，尤其是建房收费取消后，许多农民误认为不用交钱就是不用报批，违法用地建房增加。 二、宅基用地存在问题原因分析 　1、部分乡镇、政府和村级组织是涉地违法的主体。 首先是违法现象的群发性。根据全国多次卫片检查显示和通过我们的调查，农村宅基地违法呈现出群发性态势，多数乡镇和村庄都有。其次是违法主体的多样性。据调查，在农村集体建设用地管理中，违法主体既有村民等自然人，也有村委会、村镇企业等法人组织。总体上看，各类违法案件很多都有政府部门或者村委会的影响，特别是村委会以发展经济招商引资等为名，把企业和个人绑在违法占地的“战车”上作为人质。再次是违法行为的复杂性。非法占地、破坏耕地、非法出租等行为均有发生、但又以村委会非法出租以及企业、个人非法占地为主要违法行为。例：在2007年进行的“土地执法百日行动”中，在我们查处的九起违法占地案件中，有八起是村级和个人违法占地案。 2、部分乡镇、政府和村级组织管理职责的缺失和越位。 首先是乡镇政府管理职责的缺失。按照《土地管理法》第三条的规定，各级人民政府（含乡镇人民政府）应采取措施，全面规划、严格管理，保护、开发土地资源，制