浅谈如何做好商业地产的工程建设管理--赵海英.docVIP

浅谈如何做好商业地产工程建设管理 房地产的开发与、写字楼有很大的区别，住宅写字楼项目只满足居住办公，较短，模式成熟，流程规范，没房地产从到、施工、，这个几个环节当中通常五个一工程即一好的，一笔好的资金，一个设计院，一个的单位，一个的销售即可完成的全过程而商业地产的开发主要体现在：项目定位，科学合理的商业规划设计主力店次主力店的优质，的消费购买力，商铺火爆商业物业场后的保值，给带来巨大的效益社会力。商业地产在开发建设过程的复杂程度，管理的难度是绝不能按照传统的住宅房地产建设的工程管理模式来套用，否则会给商业地产开发商带来大量的工程变更无法弥补的工程缺憾投资也会巨大的浪费。 ，过商业地产的工程建设 一、商业规划设计阶段 总平概念规划 根据项目定位确定项目定位功能定位、业态、定位，所占面积和要求对项目进行平概念设计。确定类型，规模组织主力店、次主力店以及餐饮、娱乐、休闲、体验商业业态，商业体量，商业布局，测算的主要技术，初步进行平面、、剖面、日景、夜景、鸟瞰建筑的设计，基本要建筑设计单位进行总平设计和报规的需要。 交通动线设计 主力店、次主力店的楼层分布，各占面积比和平面布局后，项目的商业服务功能以及对车流、物流、客流员工的要求，进行车流、人流分析，商业购物中心、百货酒店、外部交通动线、出入口，对项目内部主要车流、物流交通、客流交通、员工交通动线和出入口进行合理规划，对商业物业内楼层交通垂直交通的主次通道平面组织合理。 、项目报批报建阶段 地产开发是一项综合性强的系统工程整个开发流程是拿地的可行性分析项目的商业策划、商业规划、、施工招商、销售、验收到最后开业的一个过程这个涉及广，开发周期长，投入资金大，建设环节复杂。其中政府部门的每一个环节的和监管，一个审批环节出问题都会整个开发项目的延期和经济损失，工作贯穿于商业开发的全过程，所以报建工作的重要性和报建人的工作经验水平显得重要。 项目开发报建前期、中期、后期三阶段 第一阶段：前期阶段 有国土局、发改委、环保局、规划局、市政管理局、消防局、人防、局主要工作为 ①取得土地 ②立项和项目可行性分析； ③项目总体规划与批准； ④取得建设用地规划许可证； ⑤取得建设工程规划许可证； ⑥水、电、气、通信、市政管网、有限电视管线设计方案审查； ⑦取得消防审查意见书； ⑧、人防、规划方案的。 中期阶段 有施工图审查中心设计院、、质站安监局、城建档案馆、建委、供电局、消防局主要工作： ①审； 确定监理，施工总包公司，安装公司 ③取得建设工程施工许可证； ④取得施工许可证； ⑤委托并签订质监监督； ⑥环保部门：渣土排放、噪音排放、夜间施工等许可证； ⑦取得供电局批准方案； ⑧获取部门的安装； 取得燃气集团、热力集团的工程施工方案。 ：后期阶段 有规划、设计、消防、市政、水电气、人防、质监站等部门，主要工作： ①办理规划、消防、人防、市政等专项验收的申请与协调； ②验收； ③竣工资料整理、与。、建筑规划设计阶段 此阶段设计院初步设计方案，根据商业规划布局的原则对高、荷载柱距、各层建筑面积、防火分区设备机房、疏散通道垂直竖井（水、电、、油烟排烟）电梯竖井、次主力店商铺的面宽，外广场外立面等要求进行划分设计。 2设备设计选型项目购物、餐饮、娱乐、休闲、电玩、健身等不同业态和功能的需，结合主力店、次主力店的工程技术条件的要求委托设计部门对配套的强电、弱电、、空调、、电梯、给排、排烟、排油烟等的需求和用量进行反复，主要设备的技术参数和技术标准。 、设计施工图设计 此阶段应有专业的商业化出具各主力店、次主力店餐饮、等商的各项工程技术标准和要求，提交设计院设计。在设计同时，建筑、结构、、、空调、强电、弱电特别是机电量，设备参数，使用功等今后商业经营的要节能合理，控制投资成本，避免今后大量变更和工程反复图纸，达到的 五、机电招投标阶段 大型地产项目的机电设备非常庞大，大型、冷却塔、空调机组、、空调泵、给泵、潜高低压变配电设备弱电设备等等，少则上百，上千台甚至几千台，作为，要的，又要采购设备，满足今后十几年的。 1施工图设计完成后，要与设计院进行充分沟通对机电设备的技术要求、各类设计参数反复推敲讨论、修改、，做到设计优化、投资成本2、编制招标文件，明确商务和技术，对机电设备的技术要逐项，认真编写3、深入不同设备厂家进行考察对比，同时制定招标方案，合理确定招标分解的原则4、采购合同签订后，要派深入厂家定期不定期的抽查采购产品的生产工艺生产质量，发现有违规现象，要立即制止，责令整改 5、甲方、施工安装单位要设备验收环节全方位把控严格履行严防不产品或残次品进入安装，从源头上确保质量过关。 、工程建设施工阶段 商业地产开发项目基本都以招商节点和商户来确定工程和开业的时间。一旦商户签订合同后，开发商就严格按照这个时间节点来控制施