浅谈房地产与全民居住09.03.29.docVIP

浅谈房地产与居民居住he Relationship between The Real Estate and The Habitants 墙治平 （重庆市摘要：本文主要谈到了房地产与居民居住的关系，首先阐述了房地产公司的行业特性正是的行业特性决定了他与改善居民居住环境的关系，同时居民居住需求也反作用于房地产公司的定位。 关键字：房地产???居住???改善????市场定位 This paper mainly talk about the relationship between the real estate and the habitants. It begins with the specialty of the real estate development company. It is the professional specialty that determines the relationship between the real estate and the improvement of habitants living environment. At the same time, the demand of the inhabitants have a reactive effect on the real estate development company. Key words：real estate；live；improve；market orientation 1.房地产行业特性概述 1.1公司的一般特性 ????商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的XXX房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是房地产业的要素起更大作用的是土地、资金和市场需求当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。 1.2公司对土地的依赖性 ????因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得XXX房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，市政府加大对土地的控制权，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。 1.3房地产具有保值和增值性 ????房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本性和消费性的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。 2.房地产发展与改善居民环境 2.1趋向突破——调控——健康持续发 ???? 房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家约占总产值20%以上。由于它在国民经济中具有先导性和基性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步一致的，是朝前发展的。 ????我国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突1992年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面全年完成732亿投资，全国城镇新建住房1.6亿平方米，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前我国城市人均住房不过6.7平方米，全国房地产值还只占生产总值的2.?3%只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观，这不是没有道理的。 在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造人民的功能走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。2.2问题: 冲击经济秩序、破坏生态环境在对房地产业放开、搞活中，发生“失”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”开发企业多，开发量少旧城改造拆迁多，