浙西南农贸城招商策划案(提纲).docVIP

浙西南农贸城招商策划案(提纲) 第一部分：概略 浙西南农贸城一期总投资3800万元。 （1）——沿街店面77间，共2218m2，分类计价为5000元、4000元、2000元／m2，按平均价3660元计算，销售收入811.78万元。 ——店面房后部进深4米配套仓库用房(未注面积) ——西面向市场开设店面68间，共1469 m2，售价2000元／m2，销售收入293.8万元。 以上合计销售收入1105.58万元。 （2）市场店铺414间，共8474 m2，按60％销售，计248间，共5084 m2。每平方按每平方4000元计算，销售收入2033万元。 另40％按出租计算，166间3389 m2，按每平方年租金60元计算，出租收入20.33万元。 以上合计销售收入2053．33万元。 （3）大户宿舍共7665 m2，售价为1100元／m2，销售收入843.15万元。 （4）沿街裙楼二层管理服务用房5025 m2，售价1000元／m2，销售收入503万元。 （5）沿街裙楼二层以上商住房6880 m2 (餐饮1200 m2未计)，按1100元／m2，合计收入756.8万元。 （以上市场二层配套仓库7408 m2混入市场店铺计算，店面房后部配套仓库用房及停车场、冷库等收入均未计价) 销售总收入总计5261.86万元。 为达到以上预期目标，特制订本策划(提纲)案。 第二部分：市场发展现状及招商策略 (一)市场发展现状： （1）我省截止去年有各类专业市场4488个，市场总面积2119万平方米，摊位88.4万个，年成交额2798亿元。其中超亿元市场309个，超10亿元市场57个，超百亿市场2个。2000个摊位以上特大刑市场29家。其中全省共有农批市场358个，年成交额321亿元。全省l 5个重点农批市场成交额103亿元。 （2）同类市场分析 —一上海农产品中心批发市场，占地100亩，24平方30年租金25万元，20年租金20万元，10年租金15万元，5年租金8万元，3年租金5.4万元，1年租金2万元。蔬菜水果摊位24平方，3年租金2.7万元，2年租金1.9万元，1年租金l.5万元。 ——上海果品公司市场占地15亩，采取收取交易手续贯方式获得经济效益。瓜果类6％、果类5％，香蕉及进口水果4％。利润中上交税务部门5％营业税。 ——苏州新区农贸市场，占地1 50亩，大棚结构，采取租金形式收费，每间大棚12平方，年租金2880元，经营较活跃。 ——北京大钟寺农贸市场，占地60亩，二层铁网结构，每间16平方，年租金9600元，经营活跃。 ——长兴农贸市场230亩，分二期开发。一期轻钢结构，3.5m*7.5m／27平方。租售结合，现主要交易为蔬菜水果，经营较一般。 ——慈溪农贸市场占地180亩，轻钢结构，有部分小二楼，去年12月开业，现未收租金，并对入场者进行补贴，比较冷消。 ——龙游农贸市场占地约40亩，大棚结构，租金以每平方15元—20元计算，除早上市场较活跃外，其它时间较冷清。 小结：沪、京、苏市场经营活跃，首先是人口总量多，其次是地理位置好，租金不高，已经成市。长兴、慈溪、龙游市场主要失败(或比较一股)主要是地理位置差，远离城镇。 （3）不同类市场分析(高档及低档) 高档市场调查分析； ——农都农产品市场，占地160亩，大棚与商务楼各占50％，有大户宿舍。每平方租金10元，现萧条。 ——温州浙西农贸城，占地160亩，每间店铺24m2，2-6层为商住楼，年每间租金3000元，压金8万元。一年后，压金改租金，合计83000元，租期10年，现经营状况良好。 ——义乌农贸市场，占地478亩，已建50％。采取大户进场，每间36平方(三层、二楼办公、三楼住宿)收租金及税费等，共2.7万元，即所谓的“—票制”。旧农贸市场为大棚结构。两市场均有很好的市气人流。 小结：三个高档市场，两成一败。农都失败的原因有三：一是经营问题，初期定价太高，后期降价太快：二是投资规模太大、写字楼高档，摊位及大棚低档，卖不起价；三是地理位置较偏，且离市场100米处有收费站，成为成市的一个关卡，增加了顾客负担。温州农贸城一方面是温州有特殊的商业气氛，客商资金实力足。另一方面是采取压金改租金，投资商很快收回投资成本(住宅楼出售)。义乌农贸市场是最正确的兴市思路。但义乌的兴市思路是靠政府支持(每亩出让金1万元等)、已有的市场条件，其它市场如以共思路发展、风险极大。 低档市场调查分析： ——景宁农贸市场，占地30亩，20多平方一间，租售结合，以食用菌经营为主。市场人流较多。 ——丽水水南综合市