【直播文字】10月2日,城市化下的商用地产机遇,易城中国华南区总经理,李健.doc

城市化下的商用房地产机遇 主讲人：李健 时间：2011年10月2日11：30—12：30 地点：秋交会现场 主题亮点： 市场变化……政策环境进入调控波动期，住宅用地溢价率走低，商业地价增幅扩大。典型城市商用物业交易数据分析，大宗商用物业交易数据分析，在城市化的推动下将为商用地产带来何种机遇分析，开发商的投资趋势及热点分析，商用地产的挑战及不确定因素分析。 【现场文字实录如下】 【主持人：邓志旺】尊敬的各位来宾，大家上午好！欢迎大家来到《城市化下的商用房地产机遇》论坛，随着限购令的长期化，住宅投资的属性逐步丧失，越来越多的大牌开发商都已经进入了商业地产的开发，以万科为代表，万科已经专门设立了酒店服务公司、商业开发公司等等，在这种新的形势下商业地产成为了整个投资界所关注的领域，在新的形势下到底有哪些机遇，我们今天有幸请到了李健先生给我们做一场专场的讲座，他是工商管理硕士，易城中国华南区总经理，先后在多家广东房地产企业任职高管，具备丰富的房地产开发经验，2010年加盟易城中国服务星河、中国奥园等等大型的公司，下面有请李健先生！ 【李健】在座的各位来宾、各位同仁，大家早上好，下面我跟大家分享的主题是《城市化下的商用房地产机遇》，“商用地产”这个词在今年特别热，我们易城中国人民商用地产是一个宽的概念，他包括了写字楼，包括了商业，包括了工业地产，包括了酒店。这种非住宅类的带经营性的物业我们称之为商用地产。 我们来看看过去一年多整个市场的变化，特别是在政策的环境变化下我们进入了一个调控的波动期，回顾一下2010年的三轮调控（见图），这三轮调控之后一线城市的住宅市场反应非常明显，成交量跌幅非常显著，而且量跌价滞的显示，二线城市有涨有跌，价格相对比较平稳。我们做了北京、上海、深圳三个城市他们基本上下浮的速度最低下浮了14%，最低的是北京，上海跟深圳是比较高的。2011年调控再度地加码，六次上调准备金率，两度加息，整个一线城市新建住宅的价格上浮逐月收窄，这一轮的调控力度非常大，一轮接着一轮。我们可以再看看近期的政策的动向，8月25号台州出台了《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，第一个限购令，上海对商业地产的期房贷款也出了三个不同的要求，主要会影响到开发商资金链的层面。央行在扩大存款准备金率基数的同时，这个其实对开发商而言流动性的进一步收缩预计将加大下半年贷款的南都。在这个同时，开发量的资金其实大量流向了未被纳入限购范围的二三线城市，造成了上半年部分二三线城市房价的增长。国务院7月12日首次提出了扩大调控范围，这个时期商用地产在短期内的高速增长也引发了对金融业风险的担忧，所以首先出台了上海商用房地产期房贷款的政策。 我们看看整个市场的变化，首先我们从资金链来分析，从这个图表（见图）我们可以看到，2011年1—7月份全国房地产企业资金的来源构成，以及各资金来源同比增长的情况，有一个很明显的信号，自筹资金占的比例是超过了一半50%，从整个开发商资金来源的结构看，企业自筹资金的上升意味着对企业自有资金的要求会有一个提高，开发门槛也相应地提高，从而加速了房地产行业新一轮的整合。其实到现在为止，我们已经看到了市场上一些并购、收购土地的一些信息，而且随着国内信贷环境继续紧缩之后，我们可以预料到开发商企业急需开拓新的融资渠道。另外一个是住宅销售压力增大造成了资金面的紧张，从我们2010年一季度到2011年二季度的数据分析，我们可以看到（见图），在高压政策下各地住宅的销售是走低的，库存压力也会逐渐增大，按照我们的数据显示，到2011年第二季度末下属13个样板城市的库存总量超过了7310万方环比增长了15%，同比增长31%，我们可以观察到一线城市中北京的调控是最为严厉的，去化周期超过了12个月就是蓝色这条曲线（见图），二线城市中杭州、武汉、宁波、南京等去化周期周期也是比较长可以看到红线虚线（见图）上面几个城市，供过于求的局面非常显著。 房企拿地都转向了二三线城市，因为库存增加造成了土地市场较为低迷，上半年对于15家重点房企的检测显示企业公开拿地的均价和总价呈现了下滑的趋势，显示了企业对后势的不确定性和企业资金压力的增大，更多的开发商向二三线城市纵深布局的策略，拿地规模显著增长。这个图表（见图）可以看到，15家品牌房企在一线城市拿地13幅金额超过132亿，同比下降了30%。二在二三线城市同比有显著地增长。 另外一个比较重要的信号2010—2011年的调控下，住宅用地招拍挂成交溢价率呈现下行趋势，我们可以观察到黄色的线是上半年的溢价率逐步地走高，我们可以看到2011年的3月份住宅的用地他们的趋势是呈一个趋势上半用地他们开始逐步走高，这是一个很明显的信号。过去20年住宅用地地价增长领先于商用用地，2010年一季度，商业用地的价格环比增长20年来首次超