物业新规5点提问.docVIP

物业新规5点提问 酝酿4年之久的物业管理条例终于款款而出，大有“千呼万唤始出来”的味道，条例对物业管理方方面面做了尽可能全面的规定，但在社会各界欢欣鼓舞日后物业管理将有法可依的同时，一些物业公司及相关法律工作者表示出了一些担心，有的人抱怨条例还是粗了点，对当前社会中新出现的事物、新的争议点没有做出明确的规定，有的人表示怀疑条例能被执行到什么程度，条例中有规定物业公司在发生某些事情时，应当向行政部门反映，但是行政部门不作为，那谁来监督？条例中没有一处有提仲裁委员会的事，一有纠纷就提出诉讼，而相当多的物业公司或业主是不愿意撕下脸面来打伤筋动骨的官司。 　　因此，我们就现实生活有遇到过的情况作一罗列，期盼在未来的条例解释、配套细则或者地方性法规制定时能有个明确。 　　架空层车库权属问题 　　多年以来，架空层停车位权属问题一直是争议焦点，建设单位与业主各执一词，地方政府的态度也是莫衷一是，有的省份制定出架空层停车位属全体业主所有的规定，但地方政府为了刺激房地产市场的发展，常常将这一规定变通掉，使之倾向于建设单位，在家庭汽车迅速普及的时代，这一权属纷争将日益激烈，自从福州一小区首先就架空层停车位打起官司之后，相当多的住宅小区跟进，与开发商激烈争夺架空层停车位权属，有的开发商在已卖停车位拉起铁链，业主们就将铁链砍掉，有的业委会自发组织要接管架空层停车位，并以集体拒交物业费的形式迫使开发商交出所卖停车位收入，而更多的小区在持观望态度，蓄势待发。 　　但在物业管理条例中，对这一点却没有明确说明，只是在第二十七条中规定着：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”那么架空层停车位是否属于“业主依法享有的物业共用部位”？ 　 业委会法律地位问题 　　在新条例中，对业委会的权利和义务作了多项具体的规定，惟独其法律地位没有做出明确的规定，最近，福州发生一起比较有意思的案子，海景花园业委会以开发商拖欠近300万元物业管理基本金将东煌公司告上法院，围绕着海景花园业委会是否有主体资格，法律界有两种不同意见。 　　一种意见是，从严格意义上讲业委会不具备民事诉讼的主体资格，持此种观点的人认为业委会没有独立财产，不能承担民事责任，它既不是法人，也不是自然人，更不是民事诉讼中的“其他组织”，在2000年福州国际大厦的一场产权纠纷案中，福州市中级法院曾如此判定：业委会是代表和维护住宅小区业主合法权益的群众性组织，业委会只负有代表和维护业主物业管理方面利益的权利，而无代表和维护业主房屋所有权的权利，业委会能否提起行政诉讼，法律法规对此并无明确规定，因此，业委会不享有参加诉讼的主体资格。 　　另一种意见是，业委会应属于民事诉讼中的“其他组织”，也就是非法人组织，业委会本身没有独立财产，但它拥有对公共财产的一定处分权，可以代表全体业主跟物业公司签订合同，说明它有一定的民事行为能力，就好比国企，国企有经营权，资产属于国家所有，但国企同样可以作为原告被告参加各类诉讼，上海曾有一案例，业委会状告电信企业在其小区建基站，结果法院认可了业委会。 　 专项维修资金问题 关于小区维修所需费用的名称有好几个，在1996年福州市颁布的住宅小区物业管理办法中规定：新建小区应建立物业管理基本金制度，基本金由建设单位按其总投资额的2%缴纳，基本金专项用于该住宅小区公用设施的维修更新。在1998年建设部颁布的住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法中规定：购房者按房款的2%—3%比例向售房单位缴交维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。而此次新条例中是说物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。 那么这三个名称各不相同的事物是否属于同一内容？在未来的具体执行会不会有一个统一？在我们采访过的开发商、物业公司、业主们还有法律工作者，不少人表示现在这些基金都有点乱乱的，都不知道该按照哪一种办法做，而原来福州市管理办法制定后，也没有哪个部门强有力地监督执行，一位不愿透露姓名的开发商说，物业维修基本金不交，综合验收照样能过，产权证也能办得下来，那谁还会去交？因此，这么多年来，物业维修基金办法执行得差强人意。 人身财产安全问题 　　人在小区，难免会发生车辆失窃、家中财物被偷等事情，福州还曾发生过暴徒潜入小区，殴打业主，抢夺财物的事情，那么在这种情况下物业公司应当承担起什么样的责任？大多数物业公司认为只要有24小时值班、巡逻到位，没有脱离岗位，尽职尽责，物业公司就不宜过多地承担着本应由公安机关承担的责任，但是物业公司应该承担起多少安全责任，谁也没底。 　　在新条例的第四十七条规定，发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；第三十六条规定，物业管理企业未能